埼玉県三郷市早稲田３丁目１７番１３(三郷駅・平和台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


134,000円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市早稲田３丁目１７番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を134,000円/㎡としました。

埼玉県三郷市早稲田３丁目１７番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市早稲田３丁目１７番１３
住居表示 
価格134,000円/㎡
交通施設、距離三郷、1,200m
地積121㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森田裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士森田裕之
価格134,000円/㎡
個別的要因道路方位により日照・通風などの面で優位性があり、選好性が増している。
地域要因三郷駅から徒歩圏に位置し、土地区画整理事業が施行済みの地域である。このため、良好な住環境が反映され需要は安定している。
地域要因の将来予測土地区画整理済みの住宅地域であるが、まだ、空き地等も残ることから、徐々にミニ開発により宅地化が進むものと思料される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線、つくばエクスプレス線及びJR常磐線の三郷市を圏域とする住宅地域である。需要者は葛飾区及び隣接市町村の居住者を含み、一次取得者層向けの低価格の戸建住宅を中心とした市場である。三郷中央駅を中心として土地区画整理事業が進められているが、バス便の住宅地が多く人口もほぼ横ばいで需要はやや減少している。また、不動産取引の中心は30坪程度の土地で1000万円台前半、新築戸建住宅は3000万円前後である。
一般的要因消費は低迷しているものの株高・円安もあり、昨年の後半よりやや盛り返している。また、マイナス金利を受け不動産市場全般に堅調に推移している。

矢口真実氏による調査レポート

不動産鑑定士矢口真実
価格134,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化はない
地域要因三郷中央駅周辺の区画整理地や武蔵野線沿線各駅での大規模開発との競合により需給関係は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測特段の変動要因は無く、当面は現況のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線沿線の三郷市、吉川市を圏域とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内の1次取得者が大半を占めそれ以外の地域からの流入は少ない。区画整理済みの地域で居住環境は良好であるが、中央駅周辺や武蔵野線沿線の区画整理地内の土地の供給が進み相対的競争力は低下傾向にある。市場での主たる価格帯は40坪程度の土地で1，500万∼1，800万程度。新築戸建住宅で3，000万程度の水準である。
一般的要因低金利を背景に立地条件の優れた土地の価格は上昇傾向にあるが、一般住宅市場全体が活性化する気運も無く、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度85265190000001
北緯 139度8879617

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)平和台駅(地価相場 131,000円/㎡)流山駅(地価相場 126,000円/㎡)新三郷駅(地価相場 122,000円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)流山セントラルパーク駅(地価相場 119,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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