千葉県松戸市西馬橋１丁目３０番７(馬橋駅・新松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
140,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市西馬橋１丁目３０番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を140,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市西馬橋１丁目３０番７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 140,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 馬橋、860m |
| 地積 | 151㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤田宗晴氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田宗晴 |
|---|---|
| 価格 | 140,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺駐車場の宅地化もここ数年でかなり進んでいるものの、最寄馬橋駅勢圏内の住宅地域は全般的に横這い傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 馬橋駅を最寄駅とする小規模戸建住宅地なるも、近辺の駐車場等空地も徐々に開発されつつある。同駅へ徒歩10分程度と良好な接近条件を備えるうえ、底堅い需要を反映して、地価水準は横這い基調で続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は常磐線馬橋駅勢圏の主にJR軌道敷の西側に所在する住宅地域が中心。需要者のメインは都心へ通勤する市内及び近隣市居住者である。当地域はかつて水田を潰して順次宅地開発された民間分譲地が多く、小規模な宅地は再築困難な場合もあり、隣地間売買も少なくない。街路は概して狭く、行き止まりも多いが、総額からみてそれなりの需要もある。土地20百万円前後、新築戸建では30∼35百万円内外が市場での中心的な価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 日銀短観では大企業の企業業況は足踏みだが、投資意欲に底堅さが見られる。個人消費も横這い基調なるも、消費税増税を控え、景気への懸念が残る。 |
張間雄次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 張間雄次 |
|---|---|
| 価格 | 141,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 価格形成に影響する変動は認められない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏の戸建住宅地域に対する需要は強くなっている。空地も見られる地域なので新規供給も比較的多いものの地価は幾分強含みに推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の戸建住宅にアパートも混在する住宅地であり、建物が建ち並び比較的大きな空地も見受けられる。今後も同様の状況で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、松戸市内のJR常磐線沿線の住宅地域である。売買での需要者の中心は千葉県西部、東京都区部東側の一般勤労者や小規模自営業者等である。中小規模戸建が中心で共同住宅もみられる地域である。戸建住宅の利用を主としており、駅徒歩圏にあるので、不動産需要は堅調である。土地は、45坪程度で2100万円程度、新築戸建住宅で3500万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和が続き株式市場は上昇傾向にあるが、勤労所得の増加が少なく、低所得層の増加などから需要の厚みにかけ、土地需要は盛り上りが少ない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | 黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度817651 北緯 139度9166712 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)小金城趾駅(地価相場 131,000円/㎡)北小金駅(地価相場 148,500円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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