埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目３１８番(八潮駅・三郷中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
90,500円
2016年01月01日に行った埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目３１８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を90,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目３１８番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 90,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三郷中央、3,600m |
| 地積 | 938㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域 |
| 前面道路の状況 | 北8.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
矢口真実氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 矢口真実 |
|---|---|
| 価格 | 90,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に個別的要因はない。 |
| 地域要因 | 近傍ではマンションも建築され、住宅地域の色彩が強まりつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺では戸建分譲やマンション開発も見られるなど住宅地域の色彩が強くなりつつあり、今後もこの傾向は続く可能性が高いと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は三郷市及びその周辺市の中規模の工場及び倉庫としての利用がなされている土地が存する範囲で、需要者は首都圏へ供給する工業・物流業者であり、工業地の持つ個別性から中心価格帯を見出すのが難しい状況にある。規模大の工場用地が強含みで推移する反面、実体経済の回復の実感は弱く、中小規模工場用地の土地相場は横這いから若干弱含みでの推移である。 |
| 一般的要因 | 株価上昇の反面、個人消費が弱含みの傾向にある等景気回復の実感は無く、先行きは依然として不透明な状況にある。 |
浅子栄二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浅子栄二 |
|---|---|
| 価格 | 90,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 三郷中央駅からバス便の工業地域。中小工場、倉庫、一般住宅等が混在。東京近郊という立地から小工場や倉庫需要が多い。地価水準は横ばいで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中小工場、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域であるが、工場を移転した跡地にスーパーが出店するなど利用形態が変化し、今後も工場等の敷地から他用途への転用がやや増加するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は三郷市、八潮市、草加市に所在する工業地域。近年、大手製造業における国内工場の相対的優位に対する再評価や物流業務の一層の増大を背景に、下請け企業も東京近郊に手頃な工場・倉庫を求める動きが強まっている。近隣地域は準工業地域に指定され、小規模な工場や倉庫が多く見られ、需要は比較的高い。土地相場は29∼32万円／坪で、総額では250坪の敷地の場合、7，300∼8，000万円となる。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8028334 北緯 139度8618127 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
東京都葛飾区柴又３丁目２８６番東京都葛飾区細田三丁目１１番２１東京都葛飾区鎌倉四丁目４６２番１５埼玉県三郷市鷹野５丁目９５番埼玉県八潮市大字古新田字東通１０８７番５埼玉県八潮市大字大曾根７８０番埼玉県八潮市大字伊勢野字根通６４番１９埼玉県三郷市新和５丁目２５番１埼玉県三郷市大字彦江字中道１４７番２埼玉県三郷市戸ケ崎５丁目６３番埼玉県三郷市栄３丁目５３番埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目３１８番埼玉県三郷市戸ケ崎３丁目１２９番２埼玉県三郷市戸ケ崎４丁目１６０番２埼玉県三郷市戸ケ崎２丁目５２２番１２埼玉県三郷市栄５丁目２２番埼玉県三郷市戸ケ崎３丁目６７７番１
参考：近隣駅の地価相場
八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)金町駅(地価相場 285,000円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード