埼玉県三郷市上彦名字本田井堀内２５４番３(三郷中央駅・三郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


113,000円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市上彦名字本田井堀内２５４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を113,000円/㎡としました。

埼玉県三郷市上彦名字本田井堀内２５４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市上彦名字本田井堀内２５４番３
住居表示 
価格113,000円/㎡
交通施設、距離新三郷、2,400m
地積910㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況倉庫兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況自動車販売会社、小売店が多い路線商業地域
前面道路の状況北11.6m県道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

北川憲氏による調査レポート

不動産鑑定士北川憲
価格113,000円/㎡
個別的要因県道沿いの角地であることから、利用効率及び収益性等が優り、市場競争力が認められる。
地域要因沿道サービス施設を中心とする県道沿いの商業地域であるが、格別の変動要因がないので、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、県道沿いの沿道サービス施設が建ち並ぶ路線商業地域であるが、特段の変動要因がないことから、しばらくは現状を維持するするものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、概ね三郷市・八潮市・吉川市の圏域における商業地域である。需要者は、地元の商店主、全国展開のチェーングループ、またこれら事業者間の混合型出店も最近は増えつつあり、出店業種は飲食、衣料等小売、不動産業等である。近年の景気回復により地価は概ね安定基調にあるものの、商業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因当分科会管内の地価は、横這い傾向が強いものの一部の地域、用途等では若干の微増、微減傾向にあるなど方向性は一様ではない。

森田裕之氏による調査レポート

不動産鑑定士森田裕之
価格113,000円/㎡
個別的要因角地で有効利用の面で優位性があり、選好性が増している。
地域要因駅周辺の既成市街地の衰退、大型店の増加に伴う顧客の流出、消費の低迷を受け地域が衰退している。
地域要因の将来予測通過交通量は多く古くから路線商業地域を形成しているので、新規立地の余地は少なく当面現状維持程度の推移と予想される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線沿いの三郷市及び隣接市町村を圏域とする路線商業地域である。需要者は地価水準の割安感があるもののチェーン店などの法人を中心とした需要である。しかし、個人消費の低迷・郊外部における大型ショッピングセンターなどの増加もあり地域間の競争は増加している。この為、路線商業地域は全般に衰退傾向にあり、店舗の入れ替えや退去も見られる状況である。また、需要の中心価格帯は数億円程度の物件と思料される。
一般的要因消費及び景気はやや回復傾向にあるが、ショッピングセンター等の増加により商圏の流出傾向もあり需要は低迷気味である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8301491
北緯 139度8722748

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三郷中央駅(地価相場 126,000円/㎡)三郷駅(地価相場 132,500円/㎡)南流山駅(地価相場 143,500円/㎡)新三郷駅(地価相場 122,000円/㎡)八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)平和台駅(地価相場 131,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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