地域要因

高速道路インタ−チェンジに近い流通業務系の工業地域で、需要は強まりつつあるが、周辺工業地等の関連もあり、地価はほぼ横這い状態である。

地域要因の将来予測

物流施設としての利用が中心で、用途的に大きな変動はない。インターチェンジへの接近性から、物流用地の需要は底堅く、今後も地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内において貸倉庫等の物件も見られ、一定の賃貸市場が形成されているものの、物流施設の賃料は建物の機能性等の個別事情に左右されがちである。この点、収益還元法は想定要因の割合が高いことから参考に留め、市場の取引価格から求めた比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、対象標準地は大規模物流用地として特殊性を有するため、県内の広域的な価格検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

小牧駅前の中心商業地域であり、相対的稀少性等を背景に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧市と共に市街化調整区域に需要が移り、当該地域も需要は減退しているが、最寄駅に近く都市計画道路の建設状況から穏やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

薬師川と都市計画道路富岡荒井線との間の工場等が建ち並ぶ地域であり、当面現状で推移するものと思われる。最寄駅には近いが、周囲の県道は幅員が狭く、地価は穏やかな下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場主体の工業地域で、貸し工場を想定し収益価格を試算した。賃貸経営は旧来の地主によるものがほとんどで個別性が強く、収益価格は相対的に精度が劣る。したがって実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近く、生活利便性も良好な住宅地域であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

県道沿いの商業地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性を重視する商業地域であるが、自己用の取引が中心である。したがって、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

国道155号沿いの飲食店等が多い路線商業地域である。事業用借地等を利用する出店が多く、地価は横ばい又は緩やかな上昇で推移している。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域であり、特に変化も無く現状で推移していくものと予測する。地価水準は今後暫くはほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用して求めた実証的な価格である。当該地域は、沿道サービスを中心とする路線商業地域であり、収益性が重視される商業地である。しかし路線商業地域における賃貸市場は個別性が強く又得られた収益価格は、事業内容等の想定要素を多分に含むため流動的にならざるを得ない。従って、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性は高くないものの市中心部に比較的近い商業地域であり、背後の住宅地域の堅調な需要も反映し、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近く、生活利便性も良好な住宅地域であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

耕地整理後の画地が中心で、急速な地域の変化は見られない。地価は、周辺の堅調な住宅地市場の影響もあり上向き気配にある。

地域要因の将来予測

中小工業地域であるが、景気回復基調の中、中小工場地の新規需要はやや限定的である。地価水準については、長期的には住宅への移行も予測され、横ばい微増傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺類似地域等より信頼できる取引事例を得ることができた。周辺地域には、中古の工場等が多く工場・倉庫等の賃貸需要は弱いため適切な賃貸事例は少ない。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が期待できず、結果的に価格は低位に求められた。従って、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から離れた市街化調整区域内の住宅地域で、不動産需要が低いことから、この1年間での地価は若干下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が多い市街化調整区域の住宅地域で、賃借需要が低く採算性のある収益物件が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的の取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断される。

地域要因

小牧市中心部近くの利便性の高い住宅地域で、不動産需要が高く、景気回復等の影響もあり、この1年間での地価は比較的堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ地域で、賃貸経営を想定することに経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格であり、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度の高いものとなっている。よって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案した結果、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧市の東名以南に位置する戸建住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、一般住宅を主とする既成住宅地域内に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが地域環境との適合性において現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境良好な郊外型住宅団地であるが少子高齢化による人口流出が認められ土地需要は軟調である。

地域要因の将来予測

ニュータウン内の初期の住宅地であり大きな変化はないが、少子高齢化に伴い郊外型住宅団地の人口流出により需要不足が今後とも続くものと思料され、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とする信頼のできる多数の取引事例を得ることができた。標準地は、郊外型の住宅団地に属するため、共同住宅としての需要は総じて低く、賃貸市場が未熟性な為収益還元法は適用しなかった。従って市場性を反映した実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

景気回復は認められるが、小牧インタ−チェンジ近くの路線商業地域で、特別な変動要因は少なく、この1年間での地価はほぼ横這い状態である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は周辺類似地域等における的確な取引事例により試算されており、規範性が高い。一方、収益性が重視される商業地域ではあるが、賃料水準の低廉性を反映し低く求められた。よって、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることが多いことから、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性から、戸建住宅地は安定的な需給が認められ、継続して地価は強含みである。

地域要因の将来予測

市内中心部南寄りの熟成した住宅地域である。駅徒歩圏であり公共施設や商業施設が周辺にあるなど利便性が高く、需要は強含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるが、主として自用の戸建住宅を中心とした住宅地域である。従って、物件の収益性よりも利便性及び快適性を重視した取引が主である。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、実際の取引市場を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧市中心部に比較的近い環境良好な住宅地域で、不動産需要は底堅く、景気回復等の影響もあり、この1年間での地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

熟成途上の低層一般住宅を中心とする住宅地域で、今後は徐々に熟成度を高めていくものと予測される。地価水準は、比較的堅調な住宅地に対する需要等により、今後とも若干強含み傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、賃貸経営を想定することに経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格であり、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度の高いものとなっている。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案した結果、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧市北西部の混在住宅地域で、不動産需要が底堅く、景気回復等の影響もあり、この1年間での地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

未利用地や工場等も見られるが、今後は徐々に住宅に転用されるものとと予測される。地価水準は横這いから若干強含み傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、間口も狭い住宅地で、採算性のある収益物件の建設を想定することが難しいため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は居住の快適性に着目して取引の行われる住宅地域で、自己使用を目的とする取引が中心である。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域の需給動向等を勘案した結果、市場の取引価格から求めた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の市街地であり、特に大きな地域要因の変動は認められない。小規模な戸建住宅の分譲が散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は春日井市西部の取引事例をやや広範囲に採用して試算したが、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域である。徒歩圏内に大型スーパーが開店したこともあり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅のほか共同住宅等もみられる住宅地域である。居住環境は良好であるが、土地供給が少なく、土地の動きは限定的である。地価水準については横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸共同住宅の建設を想定して求めた理論的な価格であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないなど効用を十分に発揮できない面があり低く求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心であるため、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。