地域要因

土地利用に変動はない。周辺のテナント供給が限定されていることから既存ビルの稼働率は堅調であるが、近年は新規の賃貸物件の供給は少ない。

地域要因の将来予測

駅近くに低層店舗や中層の事務所ビル等が混在する地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。背後地の人口増加の影響を受け、需要は依然強含みであり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

収益性の重視される商業地域であるが、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低く、賃料水準も物件の個別性により相当の開差がみられるため収益価格はやや安定性に欠けると考えられる。また、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に利便施設も多く、草津市の中心部にも比較的近いため、住宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として安定しており、土地利用に大きな変動は無く現状で推移するものと予測する。小柿地区の宅地需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場で実際に成立した取引事例を価格算定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は高い。一方で、収益還元法については、居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に存し、また、画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難であると判断し適用しなかった。よって、比準価格を標準とするとともに、代表標準地の価格を規準とした価格との均衡を図って、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺の人口増等の趨勢を反映して土地需要が全般的に底堅く、繁華性が増しつつあり、地価は緩やかな上昇基調にある。

地域要因の将来予測

郊外の路線商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと思料される。周辺の住宅地需要が堅調で、人口、世帯数等が増加していることから、地価は緩やかな上昇基調にある。

価格決定の理由

収益価格は求められたものの、駐車場としての確保規制、低層店舗地が最有効使用で高度利用も想定できないことにより、低く試算された。比準価格は、守山市及び周辺市における取引事例の中から特に牽連性の高い事例を選択して求められたもので、相対的信頼性に優れる。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

古くに開発された利便性の高い住宅地域で要因変化は乏しいものの、駅近くの住宅地需要は堅調で、地価は上昇基調が持続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅中心の地域であり、現状で推移するものと予測する。古くに造成された地域ではあるものの、駅徒歩圏内であるところから需要は堅調であり、地価は今後も上昇基調を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、市場特性、需要者属性の類似する造成住宅地域の事例を採用したものであり信頼性は相当程度高い。一方、収益価格は戸建住宅が主体で規模的にも賃貸を想定できないため、また積算価格は既成の住宅地のため適用を断念せざるを得なかった。よって本件においては比準価格を標準とし、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏内であり、周辺には生活利便施設も多いところから、需給は比較的安定しており、地価は緩やかな上昇が継続しているものと判断する。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅中心の地域であり、現状で推移するものと予測する。当該地域の需要は強いとまではいえないものの、景気回復の持続を前提に、地価は緩やかな上昇傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、市場特性、需要者属性の類似する造成住宅地域の事例を採用したものであり信頼性は相当程度高い。一方、収益価格は戸建住宅が主体で規模的にも賃貸を想定しづらいため、また積算価格は既成の住宅地のため適用を断念せざるを得なかった。よって本件においては比準価格を標準とし、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域である。交通量が多く背後人口も増加していることから、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに低層店舗や店舗兼住宅が多い商業地域で、土地利用は安定的で今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。交通量が多く需要も堅調であるため、当面地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の商業地における取引事例から試算され実証的で規範性は比較的高い。一方、収益価格は、対象標準地の存する商業地域が、自用目的での需要も多く賃貸収入等に基づく収益性が最重視されるには至っておらず、元本価値に見合う賃料の徴収がやや困難な地域であるため、比準価格に比べて低位に求められた。よって本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、生活利便性は更に充実し、旺盛な住宅需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

守山駅徒歩圏内の熟成した住宅地域である。周辺新規分譲地の売れ行き好調でラ・ムー守山店のオープンなど湖南幹線沿いの繁華性が増し、生活利便性はより充実し、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域については、収益性よりも居住快適性を重視する自用中心の戸建住宅地域である。また、画地規模から見て共同住宅の賃貸物件の想定に無理があるため収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取引事例に基づき格差判定等も適切に求められており、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市役所に近接しており、飲食系店舗の需要は比較的安定的。周辺住宅地の需要が底堅いことも影響して、地価は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

市役所に近く事務所や店舗が見られる商業地域で利用状況に特段の変化はない。飲食系の店舗テナントは一定の需要があり、また周辺住宅地の需要が堅調であること等から、地価は引き続き回復傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

市役所周辺の商業地域であるが、事務所系テナント需要は低迷している。画地規模や周辺の利用状況等から高度利用は現実的でないため、収益価格は店舗兼事務所を想定して試算したものの、低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域ではあるが繁華性は低い。空き店舗も見られ、出店意欲は弱く、地価水準は依然として弱含みである。

地域要因の将来予測

店舗等が多い国道沿いの路線商業地域。周辺にはスーパーやドラッグストアなどが集積しているが、一部では空き店舗も見られ、出店意欲はやや弱い。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

低層の店舗等が多い幹線道路沿いの商業地域で、低層店舗を想定したが、十分な駐車場確保が必要な上、賃料水準が低いことから、収益価格は低位に試算された。また、周辺は自用の店舗や事業所利用が多く、収益重視で取引されるには至っていないのが実状である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前広場周辺のホテルや銀行の集積とともに商業繁華性は高まりつつあり、最近のマンション用地需要もあって、市況は活性化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、事例の絶対数が少ないところから広域的同一需給圏から市場特性、需要者属性の類似する事例を採用したものであり信頼性は比較的高い。一方収益価格は駅前商業地域として重視すべきではあるが、賃料水準、純収益の変動予測等の点でやや信頼性に劣るところから、本件においては比準価格を標準とし収益価格を比較考量の上、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近接大型分譲地の影響も受け、混在型住宅地域ではあるが、やや発展的な地域要因の変化が見られ、需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅中心の地域であり、現状で推移するものと予測する。古くに造成された地域ではあるものの、バス便地域ではないところから需要は堅調であり、地価は今後も上昇基調を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、市場特性、需要者属性の類似する造成住宅地域の事例を採用したものであり信頼性は相当程度高い。一方、収益価格は戸建住宅が主体で規模的にも賃貸を想定できないため、また積算価格は既成の住宅地のため適用を断念せざるを得なかった。よって本件においては比準価格を標準とし、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前の繁華性の高い商業地域であり、背後地拡大とともに店舗入替などが見られ、事務所や飲食店舗のテナント増に伴い市況は活性化しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、繁華性の高い駅前商業地域である。周辺では高層マンション建設が活発であり、背後地拡大とともに店舗入替などが見られ、店舗等のテナント増に伴い、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、事例の絶対数が少ないところから広域的同一需給圏から市場特性、需要者属性の類似する事例を採用したものであり信頼性は比較的高い。一方収益価格は駅前商業地域として重視すべきではあるが、賃料水準、純収益の変動予測等の点でやや信頼性に劣るところから、本件においては比準価格を標準とし収益価格を比較考量の上、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便の住宅地域で、住宅地としての品等も良いところから、当該地域に対する需要は十分に存しており、これらを反映して地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 JR駅よりバス便の区画整然とした中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、土地利用は当分の間安定的に推移すると予測される。住環境、商業施設等接近性の優る地域で、地価は上昇傾向と予測。

価格決定の理由

 周辺で共同住宅も存するが、近隣地域は自己使用の戸建住宅地域で、かつ対象標準地の画地規模を考慮すれば共同住宅の賃貸を想定することが現実的ではないので収益価格は求めなかった。造成後相当期間経過しているため原価法も非適用とした。比準価格は価格索連性が強い取引事例を採用しており、規範性の高い価格といえる。この市場の実態を反映した比準価格を標準とし、さらに下記の代表標準地との均衡をも考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外の住宅地域で、生活環境は概ね整備されており、栗東トレセンがらみの安定した需要があるところから地価は上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、市場特性、需要者属性の類似する造成住宅地域の事例を採用したものであり信頼性は相当程度高い。一方、収益価格は戸建住宅が主体で規模的にも賃貸を想定できないため、また積算価格は既成の住宅地のため適用を断念せざるを得なかった。よって本件においては比準価格を標準とし、市場動向、公示価格との規準、単価と総額との関連等にも充分留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの既成住宅地域であり、土地利用は硬直的である。地縁が強く、住宅需要は弱含みで、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

農家住宅が多い既成住宅地域で、土地利用は今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。栗東市内の既成住宅地に係る市場は供給過多にあり、当面地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、価格牽連性を有する事例に基づき試算しており規範性が認められる。収益価格は、対象標準地が存する近隣地域が賃貸用建物の建築が困難な市街化調整区域内にあるため試算しなかった。本件においては、対象標準地が自己使用目的の取引が多く、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される既成住宅地域に存するため、代表標準地との検討を踏まえ、取引実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗のほか住宅も見られる近隣商業地域で、住宅地域に移行しつつある。周辺住宅地との価格水準に値ごろ感があり若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層店舗等が建ち並ぶ古くからの近隣商業地域で、地域要因に変動は無い。住宅地への移行も見られ、住宅地の価格に近づきつつあり、将来的には背後の住宅地との価格の関連性が強まるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域で生起した類似性の高い事例を豊富に収集、選択の上試算したものであり、市場の実態を反映し実証的で規範性が高い価格である。一方、収益価格は、自用の店舗や併用住宅が多く見られることから、元本価値に見合った賃料の徴収がなされておらず、低位に求められた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した戸建住宅地域であり、生活利便性は更に充実し、旺盛な住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

守山駅徒歩圏内の熟成した住宅地域で、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。周辺の新規開発は活発で、供給も多く売れ行きは好調で需要は底堅い。地価水準は引き続き回復傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、収益性よりも居住快適性を選好する自用の戸建住宅地域である。対象標準地の画地規模からみて賃貸共同住宅の想定が困難なため収益価格の試算は断念した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺住宅地域の地価水準との均衡にも留意の上、居住の快適性をより重視する一般住宅地域であることも考慮し、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。徒歩圏内住宅地の堅調な需要の影響を受け、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

共同住宅の建設を想定して収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低く求められた。既成市街地のため原価法は適用しない。比準価格は地域的特性の類似した取引事例から求めたもので実証性がある。居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されていると認められるので比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との比較検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。最寄駅徒歩圏外の地域であるが需要は底堅く、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

国道背後の成熟した戸建住宅地域として今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からの接近性にやや劣る地域であるものの、閑静な住環境を有しており、需要は堅調に推移している。

価格決定の理由

取引事例比較法の適用にあたっては、同一需給圏のうちJR草津駅勢圏の事例を中心に類似性の高い事例を選択し、要因格差に係る判断も適切に行い得たため、比準価格は精度の高い価格が試算された。一方、画地規模の観点から経済合理性が成り立つ賃貸経営を行い得る建物想定が困難であること等を勘案し、収益還元法は非適用とした。よって実証的な資料に基づき規範性が高い比準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道沿いで、沿道サービス施設等の店舗需要が堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

国道1号沿いの路線商業地域であるが土地利用は安定的に推移していくものと見込まれる。大規模な画地も多く、出店業種等は限定されるが、需要も認められ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は幹線沿いに自動車関連の営業所や飲食店舗等が立地する地域である。収益価格は、建築費高騰等の影響及び地価や物件規模が賃料に反映されない等の理由からやや低位に試算された。比準価格は事例数の少ない商業地の取引の中から求めたものであるが、現在の市況を反映した価格として規範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえたうえで、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。