滋賀県守山市浮気町字中ノ町３００番１９(守山駅・栗東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


117,000円

2017年01月01日に行った滋賀県守山市浮気町字中ノ町３００番１９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を117,000円/㎡としました。

滋賀県守山市浮気町字中ノ町３００番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県守山市浮気町字中ノ町３００番１９
住居表示 
価格117,000円/㎡
交通施設、距離守山、200m
地積244㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所ビル等が混在する駅に近い商業地域
前面道路の状況南西12.5m市道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小西靖則氏による調査レポート

不動産鑑定士小西靖則
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。角地であることから利便性等の面で優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に強い。
地域要因土地利用に変動はない。周辺のテナント供給が限定されていることから既存ビルの稼働率は堅調であるが、近年は新規の賃貸物件の供給は少ない。
地域要因の将来予測駅近くに低層店舗や中層の事務所ビル等が混在する地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。背後地の人口増加の影響を受け、需要は依然強含みであり、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線で、守山市を中心とする範囲の商業地域である。需要者としては地元商業事業者が中心となるものと想定される。利便性が高く潜在的な需要が見込まれる一方、売物件が少ないため、地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地単価で110，000円／㎡∼140，000円／㎡程度である。
一般的要因守山市の人口・世帯数は増加傾向にあり、特にJR守山駅徒歩圏内では強い増加傾向を示している。

内田宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田宏
価格117,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、角地であり、競争力の程度はやや優れる。
地域要因駅東口前商業地域であり、背後地拡大と駅西口のビル建替えなど繁華性の進展が認められ、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測守山駅東口前の店舗や事務所の多い商業地域である。周辺部勝部5・6丁目の住宅開発が進み背後地が拡大しつつあり駅西口商業街区のビル建替えなど繁華性の進展もあり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は大津南部地域のJR沿線大津駅∼野洲駅周辺の商業地域のエリアである。需要者の中心は地元貸ビル事業者や店舗経営者等、面大地については中堅マンションデべである。近隣地域は守山駅東口前に形成され、周辺分譲マンションの好調な売行きの影響を受け、店舗やオフィス需要は沈滞しているもののマンション用地需要は根強い。取引価格帯は土地約200㎡∼300㎡程度の店舗用地で3，000万円∼3，500万円程度と見られる。
一般的要因円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0504995
北緯 136度0006784

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

守山駅(地価相場 98,950円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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