滋賀県栗東市御園字奥谷１６５３番外(石部駅・手原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,300円

2017年01月01日に行った滋賀県栗東市御園字奥谷１６５３番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,300円/㎡としました。

滋賀県栗東市御園字奥谷１６５３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県栗東市御園字奥谷１６５３番外
住居表示 
価格20,300円/㎡
交通施設、距離手原、5,900m
地積769㎡
形状不整形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が見られる山裾の既成住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

今井康裕氏による調査レポート

不動産鑑定士今井康裕
価格20,300円/㎡
個別的要因標準的な規模を有する一方路の不整形地であるが、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既成住宅地域であり、土地利用は硬直的である。地縁が強く、住宅需要は弱含みで、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測農家住宅が多い既成住宅地域で、土地利用は今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。栗東市内の既成住宅地に係る市場は供給過多にあり、当面地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南地域の既成住宅地域である。需要者は、自己の居住を目的とした地縁を有する地元居住者である。市況は、需要が地縁を有する需要者によるものに限定される一方供給は多く、供給過多傾向が強い。取引の中心となる土地の価格帯は、取引数が少ないが、1000万円∼1600万円程度と認められる。
一般的要因県内景気は、個人消費や住宅投資等が伸び悩み、全体的には緩やかな回復基調である中、力強さに欠けた状態である。栗東市の人口は微増傾向にある。

光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士光彦
価格20,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市南部の山裾の農家集落で、地域内に格別の変動要因はなく、また土地取引もほとんどない。総じて需要は減退傾向が続いている。
地域要因の将来予測栗東市の山間部に近い農家住宅地であり、土地利用に変化はなく現状維持で推移すると予測される。地価は需要の減退傾向を反映し依然微減傾向が続くと思料される。
市場の特性同一需給圏は栗東市金勝地区を中心とする古くからの農家住宅地域と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する地元居住者や、世帯分離に伴う者が中心である。古くからの農家集落であり、生活の利便性も劣ることから需要は総じて弱い。取引はほとんどなく市場での中心となる価格帯の把握は困難であるが、500㎡程度の土地で1，000万円程度と思料される。
一般的要因栗東市内の人口は県平均を上回る増加傾向が続いている。また市内の高齢化率は上昇傾向にあるものの、県平均を下回っている状況にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9983455
北緯 136度0232351

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県栗太郡栗東町大字御園字谷出２６９番滋賀県栗太郡栗東町大字御園字赤曾根９１９番４滋賀県栗太郡栗東町大字蜂屋字湯田１００７番滋賀県栗太郡栗東町大字出庭字中村前５９７番３

参考：近隣駅の地価相場

石部駅(地価相場 44,950円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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