滋賀県守山市今宿２丁目字西浦２６８番３９(守山駅・栗東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


112,000円

2017年01月01日に行った滋賀県守山市今宿２丁目字西浦２６８番３９(滋賀県守山市今宿２−１２−６−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

滋賀県守山市今宿２丁目字西浦２６８番３９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県守山市今宿２丁目字西浦２６８番３９
住居表示今宿２−１２−６−１０
価格112,000円/㎡
交通施設、距離守山、1,000m
地積165㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田宏
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因熟成した戸建住宅地域であり、生活利便性は更に充実し、旺盛な住宅需要に支えられ、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測守山駅徒歩圏内の熟成した住宅地域である。周辺新規分譲地の売れ行き好調でラ・ムー守山店のオープンなど湖南幹線沿いの繁華性が増し、生活利便性はより充実し、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR守山駅徒歩圏の一般住宅地域のエリアである。需要者の中心は京阪方面通勤者層及び地元企業勤労者層と見られる。周辺では小規模団地開発が活発で新規分譲の売れ行きは一次・二次取得者を中心として概ね好調である。土地は約150㎡∼200㎡程度で1，700万円∼2，000万円、新築戸建は3，100万円∼3，400万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。

小西靖則氏による調査レポート

不動産鑑定士小西靖則
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的である。
地域要因土地利用に特段の変動は無い。周辺の新規分譲地の販売動向は堅調であり、旺盛な需要が見込めることから地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測閑静な住宅地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測する。利便性に優れた地域であるため需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線で、概ね守山市を中心とした範囲の戸建住宅地域である。守山市周辺は京阪地方等からの人口流入傾向が強いことから、需要者は近隣居住者に加え比較的広範囲に及び、需給関係は安定しており、特に駅徒歩圏内については需要が旺盛である。需要の中心となる価格帯は、土地総額で1800万円∼2000万円程度である。
一般的要因守山市の人口・世帯数は増加傾向にあり、特にJR守山駅徒歩圏内では強い増加傾向を示している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0534961
北緯 135度9867717

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

守山駅(地価相場 98,950円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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