滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２(守山駅・栗東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


104,000円

2017年01月01日に行った滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２(滋賀県守山市守山２−１６−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を104,000円/㎡としました。

滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県守山市守山２丁目字南河水２７番２
住居表示守山２−１６−３８
価格104,000円/㎡
交通施設、距離守山、1,200m
地積277㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が見られる市役所周辺の商業地域
前面道路の状況北東16.3m市道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格104,000円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状を有する画地であり、角地である点については優位性を有するが、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因市役所に近接しており、飲食系店舗の需要は比較的安定的。周辺住宅地の需要が底堅いことも影響して、地価は回復傾向にある。
地域要因の将来予測市役所に近く事務所や店舗が見られる商業地域で利用状況に特段の変化はない。飲食系の店舗テナントは一定の需要があり、また周辺住宅地の需要が堅調であること等から、地価は引き続き回復傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は守山市及び周辺市域のJR東海道本線沿線を中心とする商業地域。需要者の中心は、自社ビル、事務所や店舗利用目的の企業や地元事業者である。飲食系などの店舗系テナントの一定の需要は見込めるが、事務所系のテナント需要は依然として厳しい状況にある。駅徒歩圏内の住宅地需要は高いため、商業地域であっても住宅利用目的の取引も見られる。需要の中心価格帯把握は困難であるが、単価ベースで概ね10万円／㎡前後である。
一般的要因県内経済は全体としては持ち直しつつある。守山駅前のビル建て替え工事が進んでおり、今後の駅前を中心とする商業地の発展が期待される。

小西靖則氏による調査レポート

不動産鑑定士小西靖則
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。角地であることから利便性等の面で優れ、個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に強い。
地域要因土地利用に変動はない。市役所に近接する商業地域であり、背後地では住宅地開発に伴い人口が増加傾向にある。
地域要因の将来予測市役所近くに低層店舗や事務所等が混在する地域であり、当面の間現状が維持されるものと予測される。背後地の人口増加の影響を受け、需要は依然強含みであり、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線沿線で、守山市を中心とする範囲の商業地域である。需要者としては地元商業事業者が中心となるものと想定される。背後地では住宅地開発に伴う人口増加が続いており、商業地としての相対的地位は向上する傾向にあり、地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地単価で100，000円／㎡∼120，000円／㎡程度である。
一般的要因守山市の人口・世帯数は増加傾向にあり、特にJR守山駅徒歩圏内では強い増加傾向を示している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0598539
北緯 135度9941487

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

守山駅(地価相場 98,950円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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