滋賀県守山市守山４丁目字南高田１２７４番１(守山駅・栗東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


106,000円

2017年01月01日に行った滋賀県守山市守山４丁目字南高田１２７４番１(滋賀県守山市守山４−１−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

滋賀県守山市守山４丁目字南高田１２７４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県守山市守山４丁目字南高田１２７４番１
住居表示守山４−１−２３
価格106,000円/㎡
交通施設、距離守山、1,200m
地積227㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパートが見られる区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格105,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等を有する中間画地である。個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因熟成した戸建住宅地域であり、生活利便性は更に充実し、旺盛な住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測守山駅徒歩圏内の熟成した住宅地域で、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。周辺の新規開発は活発で、供給も多く売れ行きは好調で需要は底堅い。地価水準は引き続き回復傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR東海道本線守山駅勢圏の一般住宅地域の範囲である。需要者は同一需給圏内の居住者または通勤者、あるいは京阪神への通勤者の一次取得者が中心である。周辺では小規模開発が活発で新規分譲の売れ行きは好調である。土地は約150㎡∼200㎡程度で1，700万円∼2，000万円前後、新築戸建は3，000万円∼4，000万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因守山市の総人口は増加傾向にあるが高齢化は進んでいる。新設住宅着工戸数は概ね横ばい傾向にあり、直近では貸家が増加している。

内田宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田宏
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因熟成した戸建住宅地域であり、生活利便性は更に充実し、旺盛な住宅需要に支えられ地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測守山駅徒歩圏内の熟成した住宅地域である。守山4・5丁目の新規分譲地の売行き好調で、近隣商業施設の拡充や銀座商店街の活性化など生活利便性は更に充実しつつあり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR守山駅勢圏の一般住宅地域のエリアである。需要者の中心は京阪方面通勤者層及び地元企業勤労者層と見られる。周辺では小規模団地開発が活発で新規分譲の売れ行きは一次・二次取得者を中心として概ね好調である。土地は約150㎡∼200㎡程度で1，700万円∼2，000万円、新築戸建は3，100万円∼3，400万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0591622
北緯 135度9911046

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

守山駅(地価相場 98,950円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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