滋賀県守山市金森町字山柿６５０番２７(守山駅・栗東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


91,500円

2017年01月01日に行った滋賀県守山市金森町字山柿６５０番２７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,500円/㎡としました。

滋賀県守山市金森町字山柿６５０番２７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県守山市金森町字山柿６５０番２７
住居表示 
価格91,500円/㎡
交通施設、距離守山、1,800m
地積218㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建つ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格91,500円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地で、個別的要因による特段の優位性はない。個別的要因に変動はない。
地域要因バス便の住宅地域で、住宅地としての品等も良いところから、当該地域に対する需要は十分に存しており、これらを反映して地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測 JR駅よりバス便の区画整然とした中規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域で、土地利用は当分の間安定的に推移すると予測される。住環境、商業施設等接近性の優る地域で、地価は上昇傾向と予測。
市場の特性 同一需給圏はJR守山駅よりバス便による造成住宅地域。需要者は守山市内に居住を目的とする個人が中心と推定されるが、利便性等を反映して同一需給圏外からの転入者も見受けられる。なお住環境の良好な地域であるところから需要は強い。土地価格（更地）は95，000円／㎡程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因守山市の人口及び世帯数は微増傾向。経済状態は厳しい状況下にあるが、湖南地域の不動産需要は良く、住宅地需要は概ね堅調に推移。

田中勝氏による調査レポート

不動産鑑定士田中勝
価格91,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、標準的な画地であり、競争力の程度は普通程度である。
地域要因快適な居住環境を有する住宅地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測区画整然とした戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域としては熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。守山市における住宅地需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は守山市及び周辺市の戸建住宅が所在する住宅地域と判断した。需要者の中心は守山市及び周辺市の地元居住者である。市場の需給動向としては、利便性、快適性に優れる住宅地需要は堅調で、地価は緩やかな上昇基調にある。中心価格帯については、150㎡から200㎡程度の土地で概ね1，500万円、戸建住宅においては概ね3，000万円から3，500万円である。
一般的要因景気は弱さも見られるが、緩やかな回復基調と見られる。個人消費は底堅い動きとなっている。守山市の人口、世帯数とも増加している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0575816
北緯 135度9830026

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

守山駅(地価相場 98,950円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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