滋賀県草津市大路１丁目字西浦７２１番４(草津駅・南草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
231,000円
2017年01月01日に行った滋賀県草津市大路１丁目字西浦７２１番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を231,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県草津市大路１丁目字西浦７２１番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 231,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 草津、150m |
| 地積 | 139㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗、事務所が多い駅近くの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.4m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
園田淳史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 園田淳史 |
|---|---|
| 価格 | 230,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣がなく、競争力の程度も普通である点は変わりない。 |
| 地域要因 | 駅前の繁華性の高い商業地域であり、背後地拡大とともに店舗入替などが見られ、事務所や飲食店舗のテナント増に伴い市況は活性化しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、繁華性の高い駅前商業地域である。周辺では高層マンション建設が活発であり、背後地拡大とともに店舗入替などが見られ、店舗等のテナント増に伴い、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲はJR大津∼守山駅勢圏の駅近商業地域である。需要者は地元中小資本が中心である。市場の需給動向は、周辺の高層マンション建設による背後地拡大に伴う店舗用地需要の回復等により地価は上昇基調を維持している。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく規模の偏差も大きいため、総額の判定は困難であるが、単価としては概ね200∼250千円／㎡前後が中心で、マンション適地の場合、面大増価が認められるのが特徴。 |
| 一般的要因 | 消費、投資、雇用等について中期的には緩やかな回復傾向が持続すると予測され、県内の情勢も概ね回復傾向と判断する。 |
浜本博志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浜本博志 |
|---|---|
| 価格 | 231,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。概ね標準的な画地であり、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 草津駅前商業地域で、土地利用が安定しているため、大きな変化はないが、マンション用地需要やテナント需要は概ね依然堅調で、地価も底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | JR草津駅近くの商業地域で、土地利用は今後も現状のまま推移するものと見込まれる。ホテルやマンション用地需要も底堅く、テナント需要も堅調であり、地価は上昇傾向にあるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線大津駅から守山駅までの駅周辺部を中心とした商業地域。需要者の中心はマンションデベロッパー及び地元事業者等である。マンション用地を中心とする需要は堅調で底堅い。中心価格帯については、画地規模等の個別的要因によって価格水準が大きく異なるため、その把握が難しい状況である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、住宅投資は伸び悩み、雇用面もやや軟調で、生産面の一部にやや弱い動きも見られ、全体的に回復基調ではあるものの力強さに欠ける。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度01969710000001 北緯 135度9623244 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
草津駅(地価相場 98,600円/㎡)南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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