滋賀県栗東市下鈎字小松寺１１９５番６５(栗東駅・草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


95,300円

2017年01月01日に行った滋賀県栗東市下鈎字小松寺１１９５番６５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,300円/㎡としました。

滋賀県栗東市下鈎字小松寺１１９５番６５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県栗東市下鈎字小松寺１１９５番６５
住居表示 
価格95,300円/㎡
交通施設、距離草津、2,200m
地積150㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東6.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

初田泰雄氏による調査レポート

不動産鑑定士初田泰雄
価格95,500円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状を有する南東向きの中間画地であり、個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因最寄駅距離はあるが、周辺に生活利便施設があり、良好な住環境にあることから、住宅地需要は比較的堅調に推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域として安定しており、現状を維持しながら推移するものと予測する。地価は、底堅い宅地需要を背景にやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR草津駅及び栗東駅勢圏に存する徒歩圏内外の戸建住宅地域である。需要者の中心は、草津市や栗東市に居住する一次取得者であるが周辺市町からの転入もみられる。下鈎地区は草津市の中心部にも近く、生活利便な地域であることから宅地需要は比較的堅調である。取引の価格帯は、1㎡当り90千∼100千円前後、新築戸建で総額3000万円台前半が中心であり、栗東市域の中では上位に位置している。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調にあるものの、力強さに欠けた足踏み状態にある。栗東市は人口・世帯数共に微増傾向にある。

今井康裕氏による調査レポート

不動産鑑定士今井康裕
価格95,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する南東向きの一方路画地であり、日照・通風等の居住の快適性に優れ、競争力は相対的に強い。個別的要因に変動はない。
地域要因JR草津駅勢圏の戸建住宅地域で、土地利用は安定的である。徒歩圏外にあって、かつ、周辺地域での供給も多く、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測JR草津駅勢圏の住宅地域で、今後も土地利用は安定的に推移すると予測する。草津駅勢圏の住宅地需要は堅調なことから、当面地価は概ね横這い傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、栗東市及び周辺市域内の戸建住宅地域である。需要者の中心は、栗東市及び周辺市域に居住の一次取得者層である。栗東市の人口は増加傾向で、市内の戸建住宅地需要は堅調であるが、立地条件の優れた物件の供給が少ない状況にある。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で3000万円∼4000万円、土地のみで1400万円∼2000万円程度と認められる。
一般的要因県内景気は、個人消費や住宅投資等が伸び悩み、全体的には緩やかな回復基調である中、力強さに欠けた状態である。栗東市の人口は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0304097
北緯 135度9752202

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)草津駅(地価相場 98,600円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)守山駅(地価相場 98,950円/㎡)南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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