滋賀県草津市西渋川１丁目字丸ノ内７６３番５(草津駅・栗東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
276,000円
2017年01月01日に行った滋賀県草津市西渋川１丁目字丸ノ内７６３番５(滋賀県草津市西渋川１−１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を276,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県草津市西渋川１丁目字丸ノ内７６３番５ |
| 住居表示 | 西渋川１−１−３ |
| 価格 | 276,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 草津、駅前広場接面 |
| 地積 | 255㎡ |
| 形状 | 台形(3.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4FB1 |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗兼事務所ビル、ホテル等が多い駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西駅前広場道路 |
| その他の接面道路 | 北西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
園田淳史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 園田淳史 |
|---|---|
| 価格 | 276,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 台形地である点は個別的要因に基づく特段の優劣はないが、角地であり、利便性等が高く、競争力に優れている点は変わりない。 |
| 地域要因 | 駅前広場周辺のホテルや銀行の集積とともに商業繁華性は高まりつつあり、最近のマンション用地需要もあって、市況は活性化している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲はJR大津∼守山駅勢圏の駅前商業地域である。需要者は地元中小資本のほか画地規模が大きければマンション開発業者が中心となる。ここにきて主としてマンション素地需要の堅調を反映して市場は上昇基調を維持している。中心価格帯は、取引件数が少なく規模の偏差も大きいため、総額の判定は困難であるが、単価としては概ね250∼300千円／㎡前後が中心で、マンション適地の場合、面大増価が認められるのが特徴。 |
| 一般的要因 | 消費、投資、雇用等について中期的には緩やかな回復傾向が持続すると予測され、県内の情勢も概ね回復傾向と判断する。 |
高橋靖展氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋靖展 |
|---|---|
| 価格 | 274,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別の変動要因がない形状・規模が標準的な角地で、商業収益性はやや優るが、競争力の程度は普通。 |
| 地域要因 | 地域内には格別の変動要因はないが、草津市内における商業地需要の上昇傾向が、特に草津駅周辺で認められる状況下にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線における駅前商業地。店舗・事務所等が立地するほか、一定の規模を有している画地では共同住宅も認められる。草津駅周辺の商業地需要は堅調で、特に画地規模の大きいマンション適地においては需要は認められる。草津市内ないし大津市内のJR駅前における普通商業地の取引事例等からみて250㎡程度の画地で土地取引価格水準は6，000万円∼7，000万円程度と推定される。 |
| 一般的要因 | 草津市内における商業地に対する需要は、立地や画地条件により強弱が大きく、駅前商業地についてはその傾向が顕著である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度02303270000001 北緯 135度9615438 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
滋賀県草津市東草津２丁目字下戸刈２８０番５滋賀県草津市大路１丁目字西浦７２１番５滋賀県草津市草津３丁目字込田５７２番９滋賀県草津市西渋川２丁目字南三十六２４７番５滋賀県草津市草津町字南森部１５７０番１滋賀県草津市平井町字櫻２５７番２１滋賀県草津市西渋川二丁目字六反田７５番滋賀県草津市草津町字北下司１６５７番滋賀県草津市大路２丁目字世基３２１番２０滋賀県草津市大路１丁目字中ノ町５１０番１滋賀県草津市若竹町字神楽田２０３番１外滋賀県草津市野村町字上羽高１番４滋賀県草津市西渋川１丁目字詰り３５４番１０外滋賀県栗太郡栗東町大字中沢字後ゼ海戸２１０番３
参考：近隣駅の地価相場
草津駅(地価相場 98,600円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)守山駅(地価相場 98,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード