滋賀県栗東市大橋４丁目２７７番５(手原駅・守山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


72,800円

2017年01月01日に行った滋賀県栗東市大橋４丁目２７７番５(滋賀県栗東市大橋４−５−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,800円/㎡としました。

滋賀県栗東市大橋４丁目２７７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県栗東市大橋４丁目２７７番５
住居表示大橋４−５−２１
価格72,800円/㎡
交通施設、距離手原、1,100m
地積166㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパートの中に営業所が混在する住宅地域
前面道路の状況南西7.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士光彦
価格72,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済みの住宅地であり、隣接周辺地域における戸建分譲も堅調な状況にある。
地域要因の将来予測戸建住宅やアパート等が混在する区画整理済みの住宅地域であり土地利用は安定しており、現状維持で推移すると予測する。周辺部の分譲価格等の影響を受け地価は微増傾向にあると思料する。
市場の特性同一需給圏はJR草津線手原駅を最寄駅とする駅近郊の新興住宅地域一円と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する者、小学校区を同じくする者、アパートからの住み替えによる第1次取得者が中心である。区画整理済みの住宅地域であり戸建住宅を中心に規模の大きい土地についてはアパートも見られ需要は総じて堅調である。市場での中心となる価格帯は150㎡程度の土地で1，100万円、新築土地建物総額2，600万円程度と思料される。
一般的要因栗東市内の人口は県平均を上回る増加傾向が続いている。また市内の高齢化率は上昇傾向にあるものの、県平均を下回っている状況にある。

初田泰雄氏による調査レポート

不動産鑑定士初田泰雄
価格72,800円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状を有する南西向きの中間画地であり、個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因宅地需要は、最寄駅距離があるためそれほど強くない地域であり、宅地需給はやや低い水準で均衡している。
地域要因の将来予測一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として安定しており、現状を維持しながら推移するものと予測する。地価は、横這い乃至微増傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、栗東市内の一般住宅の建ち並ぶ戸建住宅地域である。需要者の中心は、栗東市や周辺市町に居住する一次取得者であるがそれ以外からの転入もみられる。JR草津線の手原駅勢圏の中でも市場競争力のやや弱い地域であるため、手原地区や安養寺地区の住宅地や東海道線の徒歩圏内の住宅地と比較して需要がやや弱く、地価水準も低めである。取引の価格帯は、1㎡当り70千∼75千円、新築戸建で総額2，400万∼2，500万円程度が中心である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調にあるものの、力強さに欠けた足踏み状態にある。栗東市は人口・世帯数共に微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0332014
北緯 136度0065806

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県守山市二町町字北代上１２８番４滋賀県守山市梅田町字出口２１７番５滋賀県守山市播磨田町字上左城１０２６番滋賀県守山市勝部町字北樋ノ三１１１５番外滋賀県守山市大門町字大西４０３番１外滋賀県栗太郡栗東町大字安養寺４３８番１滋賀県栗太郡栗東町大字御園字向出８１６番３滋賀県栗太郡栗東町大字小柿字火屋ノ前５４０番１外滋賀県栗太郡栗東町大字高野字八反田３４４番４滋賀県栗太郡栗東町大字安養寺３４５番１１滋賀県栗太郡栗東町安養寺７丁目字狐塚６２２番６滋賀県栗太郡栗東町大橋１丁目４７４番１滋賀県栗太郡栗東町大字下戸山字高井１４７１番５滋賀県栗太郡栗東町手原２丁目１０７１番滋賀県栗太郡栗東町大字綣字北出８９６番滋賀県栗太郡栗東町大橋５丁目１１番４滋賀県栗太郡栗東町大字林字八反田４２９番１外滋賀県栗太郡栗東町大字出庭字町駒井５７０番外滋賀県栗太郡栗東町大字出庭字上石田１１４０番１滋賀県栗太郡栗東町大字林字東出４０番滋賀県栗太郡栗東町大字霊仙寺字七々板４４番６滋賀県栗東市林字八反田４２８番外滋賀県栗東市上鈎字口井関３３３番外滋賀県栗東市林字東出３９番

参考：近隣駅の地価相場

手原駅(地価相場 92,900円/㎡)守山駅(地価相場 98,950円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード