滋賀県草津市平井１丁目字十町田１８番５(草津駅・栗東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


132,000円

2017年01月01日に行った滋賀県草津市平井１丁目字十町田１８番５(滋賀県草津市平井１−１８−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を132,000円/㎡としました。

滋賀県草津市平井１丁目字十町田１８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県草津市平井１丁目字十町田１８番５
住居表示平井１−１８−６
価格132,000円/㎡
交通施設、距離草津、1,400m
地積149㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか共同住宅も多い住宅地域
前面道路の状況北西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

園田淳史氏による調査レポート

不動産鑑定士園田淳史
価格132,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。
地域要因近接大型分譲地の影響も受け、混在型住宅地域ではあるが、やや発展的な地域要因の変化が見られ、需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅中心の地域であり、現状で推移するものと予測する。古くに造成された地域ではあるものの、バス便地域ではないところから需要は堅調であり、地価は今後も上昇基調を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR草津駅勢圏を中心とする駅徒歩限界付近の造成住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する者が主であるが、他市、県外からの移入も一定程度見られる。市場の需給動向は、新規分譲地と比較すると一段劣るが、利便性が比較的高いため市場競争力はあり、地価は上昇基調にある。中心価格帯は、土地については150㎡前後で総額20百万円程度、新規分譲の上下セットで35∼45百万円程度が中心であろう。
一般的要因消費、投資、雇用等について中期的には緩やかな回復傾向が持続すると予測され、県内の情勢も概ね回復傾向と判断する。

谷正登氏による調査レポート

不動産鑑定士谷正登
価格132,000円/㎡
個別的要因標準的な形状、規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣、競争力の差異は見られない。個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した既成住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められないが、周辺で大型新規分譲があり好調な売行きをみせており、需要は良好である。
地域要因の将来予測戸建住宅地として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持すると予測する。最寄駅から徒歩圏の交通利便性と生活利便性の共に高い住宅地であり、需要は多く、地価水準は上昇傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏はおおむねJR東海道本線沿線の草津市域の戸建住宅地域。需要者の中心は京阪神へ通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者である。最寄駅から比較的近く、生活利便性も高い人気エリアであり、需要は多い。土地は150㎡程度で2000万円程度、新築の戸建物件は3500万円程度が取引の中心。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。草津市の人口及び世帯数は、増加傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0313536
北緯 135度9586522

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

草津駅(地価相場 98,600円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)守山駅(地価相場 98,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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