滋賀県守山市焔魔堂町字友２３３番１外(栗東駅・守山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


93,900円

2017年01月01日に行った滋賀県守山市焔魔堂町字友２３３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を93,900円/㎡としました。

滋賀県守山市焔魔堂町字友２３３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県守山市焔魔堂町字友２３３番１外
住居表示 
価格93,900円/㎡
交通施設、距離守山、1,400m
地積1,273㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所が建ち並ぶ郊外の路線商業地域
前面道路の状況南西21.0m市道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中勝氏による調査レポート

不動産鑑定士田中勝
価格94,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、標準的な画地であり、競争力の程度は普通である。
地域要因周辺の人口増等の趨勢を反映して土地需要が全般的に底堅く、繁華性が増しつつあり、地価は緩やかな上昇基調にある。
地域要因の将来予測郊外の路線商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと思料される。周辺の住宅地需要が堅調で、人口、世帯数等が増加していることから、地価は緩やかな上昇基調にある。
市場の特性同一需給圏は守山市域のほか周辺市の商業地域（一部商住混在地域含む）と判断した。需要者の中心は県内における事業者である。市域の人口、世帯数等は増加傾向で、周辺の住宅地販売も堅調であるため、外延的に発展し需給は安定している。価格水準としては、単価としては80，000円／㎡から100，000円／㎡程度が中心であり、総額としては業種等により規模格差があるため把握出来なかった。
一般的要因景気は弱さもみられるが、緩やかな回復基調で、個人消費は底堅い動きとなっている。守山市の人口、世帯数は増加している。

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格93,800円/㎡
個別的要因角地であるが、標準的な形状、規模を有し個別的要因に基づく特段の優劣なく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いの路線商業地域で、周辺に店舗進出も見られ、交通量も多く、市内では繁華性の高い地域である。
地域要因の将来予測幹線道路沿いの路線商業地域で、自動車交通量も多く店舗が集積しており、利用状況は今後も現状を維持するものと予測する。背後住宅地の需要も堅調で、地価は回復傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は守山市内を中心に周辺市域における路線商業地域の範囲である。需要者の中心は店舗利用を目的とする全国規模のチェーン店や地元事業者である。市場の需給動向は、路線商業地域の取引は少ない状況にあるものの、繁華性の高い地域の取引価格は底堅い状況である。取引規模や取引当事者の属性によって取引価格に幅があるため、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、単価ベースでおおむね8∼12万円／㎡程度と思料する。
一般的要因県内経済は全体としては持ち直しつつある。守山駅前のビル建て替え工事が進んでおり、今後の駅前を中心とする商業地の発展が期待される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0476384
北緯 135度983297

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)守山駅(地価相場 98,950円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)草津駅(地価相場 98,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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