滋賀県守山市水保町字北川１２５５番４４０外(守山駅・栗東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,500円

2017年01月01日に行った滋賀県守山市水保町字北川１２５５番４４０外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,500円/㎡としました。

滋賀県守山市水保町字北川１２５５番４４０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県守山市水保町字北川１２５５番４４０外
住居表示 
価格56,500円/㎡
交通施設、距離守山、8,800m
地積743㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店舗、営業所等が多い路線商業地域
前面道路の状況北東12.3m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格56,500円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。
地域要因国道沿いの路線商業地域ではあるが繁華性は低い。空き店舗も見られ、出店意欲は弱く、地価水準は依然として弱含みである。
地域要因の将来予測店舗等が多い国道沿いの路線商業地域。周辺にはスーパーやドラッグストアなどが集積しているが、一部では空き店舗も見られ、出店意欲はやや弱い。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は守山市内を中心に周辺市内の幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は店舗や事業所利用を目的とする企業や個人事業主が中心である。郊外の路線商業地域では空き店舗も見られ、空室が長期化している物件も見られるのが実情である。取引も少なく、取引規模や当事者間の事情等により取引価格に幅があるため、取引の中心価格帯を明確に把握することは困難であるが、単価ベースでおおむね5∼7万円前後である。
一般的要因県内経済は全体としては持ち直しつつある。守山駅前のビル建て替え工事が進んでおり、今後の駅前を中心とする商業地の発展が期待される。

小西靖則氏による調査レポート

不動産鑑定士小西靖則
価格56,500円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状の中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も標準的である。
地域要因郊外の国道沿いの路線商業地域であるが、店舗の入れ替わりも多く、需給は依然弱含みである。
地域要因の将来予測郊外の国道沿いの路線商業地域であり、当面の間、現状が維持されるものと予測される。長期的には、徐々に商業集積が進行していくものと予測される。地価は依然下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は守山市及び周辺市の幹線道路沿いの路線商業地域である。総じて画地規模が大きく取引総額が高額となることから、需要者は地元商業事業者に加え広域的に事業展開する事業者を含むものと想定される。守山市では人口の増加に伴い、市街地の外縁的発展傾向が強く、需給は比較的安定しているが郊外部ではやや需要回復の力強さに欠ける。需要の中心となる価格帯は、土地単価で50，000円／㎡∼60，000円／㎡程度である。
一般的要因守山市の人口・世帯数は増加傾向にあるが、郊外の住宅団地では新規供給団地に人口が流入する一方、既存団地では人口は微減傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0598539
北緯 135度9941487

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

守山駅(地価相場 98,950円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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