滋賀県草津市草津３丁目字四町目１０２８番(草津駅・南草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


91,900円

2017年01月01日に行った滋賀県草津市草津３丁目字四町目１０２８番(滋賀県草津市草津３−１０−４４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,900円/㎡としました。

滋賀県草津市草津３丁目字四町目１０２８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県草津市草津３丁目字四町目１０２８番
住居表示草津３−１０−４４
価格91,900円/㎡
交通施設、距離草津、900m
地積175㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

細見正博氏による調査レポート

不動産鑑定士細見正博
価格92,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。標準的な形状・規模の中間画地であり、市場競争力は普通である。
地域要因店舗のほか住宅も見られる近隣商業地域で、住宅地域に移行しつつある。周辺住宅地との価格水準に値ごろ感があり若干の上昇傾向にある。
地域要因の将来予測低層店舗等が建ち並ぶ古くからの近隣商業地域で、地域要因に変動は無い。住宅地への移行も見られ、住宅地の価格に近づきつつあり、将来的には背後の住宅地との価格の関連性が強まるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は草津市・栗東市及び大津市内の商業地域（混在地域を含む）の圏域と判断した。需要者は法人・個人事業者が中心である。本地域のような既存商店街は後継者問題や大型スーパーの進出等で新規出店は殆どみられず、需要は低位であるが、利便性が良好であるため、住宅地へシフトしつつある。画地規模や当事者間の事情により取引価格が左右されることも多いため、中心となる価格帯を把握することは困難な状況である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復傾向にあるものの、やや停滞感もみられる。草津市の人口と世帯数は増加傾向にある。

芦川直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士芦川直樹
価格91,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模等の中間画地で、競争力の程度は普通である。
地域要因商況がやや停滞している旧来からの近隣商業地域で、新規出店等はほぼ無いが、周辺の住宅地との比較から値頃感があり、地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測やや衰退傾向がみられる既成商業地域で、周辺では住宅地への転換も見られる。店舗需要はそれほど強くないものの、背後の住宅地の価格との牽連関系から値頃感もあり、地価はやや上昇傾向で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は草津市及び隣接市の近隣商業地域であり、特に「草津」駅、「南草津」駅から徒歩圏内の商業地域と代替関係が強い。需要者の中心は、地元の個人事業者や法人事業者が中心で、地元居住者を対象とする商店街であり、新規出店等はほとんど見られず商況はやや低迷しているが、周辺の住宅地との比較から土地価格は値頃感があり、取得需要は堅調である。中心価格帯は、標準地の規模で、土地価格が1500∼1700万円程度が需要の中心である。
一般的要因草津市の人口・世帯数は増加傾向にあり、高齢化率も県内平均より低く、市街化区域内においては、地価は概ね上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0155337
北緯 135度9590304

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

草津駅(地価相場 98,600円/㎡)南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)栗東駅(地価相場 112,000円/㎡)手原駅(地価相場 92,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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