地域要因

駅徒歩圏であるが、市街化調整区域内に位置するため、需要は低く地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域であり、特段の地域要因の変化はみられず、当面現状のままで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は市街化調整区域内であり、賃貸用建物の建築が現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。当該地域は農家住宅を中心とする住宅地域で自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格決定される。従って、本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した住宅地域であり、人気があることから今後も継続して高い需要が見込める。

地域要因の将来予測

特段の変動要因が存しないことから、当面の間、現状を維持するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さく共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で新しい住宅も多く、需要は堅調なため、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、地積過小及び戸建住宅中心の地域であること等の理由により非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の高い路線商業地域で、地域要因に変化は認められず、需要は安定的であり、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ熟成度の高い路線商業地域であり、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の路線商業地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格はやや低位に試算されたが、郊外型店舗の賃料は個別性が強く、業種・規模・駐車場台数等により大きく異なり、適正な水準を把握し難く、また想定要素も多いためやや信頼性に欠ける。よって相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

土地区画整理事業の行われた一般住宅を中心とする地域で，地域的に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域で，地域的特性は当分現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

市内通勤者を対象とするアパート等も見受けられるが，戸建住宅が大半の地域で，収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は，画地規模が小さく，賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので市場の実態を反映した比準価格をそのまま採用することとし，更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅団地である。特に価格形成に影響を与える変動要因はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした熟成した住宅地域である。今後も利用状況に変動は無く、暫くは現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心であり、且つ対象地について敷地規模が小さく主たる需要者は収益性に着目しない。従って、比準価格のみによったが、当該価格は市場性を反映した妥当な価格であると判断の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅を主とする住宅地域であり、地域に影響を与える変動要因は特にない。

地域要因の将来予測

特段の地域的変動は見当たらず、当分は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく経済的合理性の観点から収益物件を想定することは困難であると判断したため収益価格は試算しない。近隣地域は快適性を重視する住宅地域であり自己使用目的での取引が中心であることから、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は見られないものの、居住環境が比較的良好な地域であり、地価は安定している。

地域要因の将来予測

鉄道駅からやや遠い中規模一般住宅が中心の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、将来的にも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域には戸建住宅のほか共同住宅も見られるものの、鉄道駅からやや遠く、賃料水準が低位なため、収益価格も著しく低位となった。他方、比準価格は国府宮駅の西側に位置する戸建用地の事例を採用して試算したものであり、採用事例はいずれも規範性が高いことから、求められた比準価格も実証的で、説得力が高い価格である。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は店舗兼事務所を想定しを想定して求めたが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため、比準価格と比較して低位に試算された。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格比較考量し、標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路背後の地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区内の普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られ、投資利回りの低下により収益価格は上昇しているものの、店舗需要がやや低く、収益価格中心の価格形成には至っていない。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

賃貸マンション立地が可能な商業地に対する不動産需要は、収益物件への需要が旺盛なことから、堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も旺盛になってきている。但し、収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実際の取引水準を重視して取引されている傾向が強い。したがって、実際の市場を反映した比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心に近く、マンション用地取得の動きも活発であり、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区及び東区内の準高度又は普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲マンションが増加しており、収益価格はやや低位に試算された。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

事務所ビルを中心とする地域であるが、良好な利便性及び用途の多様性により、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場において生起した取引事例により査定しており、実証的な価格である。収益価格は事務所を想定し査定したが、比較的に低位に試算され、収益性を中心として価格が形成されているとは言い難い。したがって、不動産の市場の動向を踏まえた実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連づけて、さらには代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部におけるマンション分譲素地に対する需要は根強く、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

都心部におけるマンション用地の需要は堅調であるが、周辺地域のマンション分譲では、物件により状況が異なる傾向もみられる。

価格決定の理由

比準価格は、マンションの分譲素地等の事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格である。一方で、開発法による価格は、投資採算性を重視するマンションディベロッパーの視点に立った価格である。したがって、両価格はいずれも信頼性を有する価格である。実証的な比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価は弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化もなく今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

農家住宅も見られる住宅地域であり、自用目的の取引が主体で、周辺類似地域を中心とする住宅地域の取引事例により試算した。標準地は一定の画地規模を有することから共同住宅の想定は可能であるが、資本投下した土地・建物価格に見合う賃料水準になく経済合理性の観点から、収益還元法の適用は行わなかった。従って、現実の市場実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの倉庫・工場等が並ぶ地域で地価は比較的堅調に推移する。

地域要因の将来予測

国道沿いの倉庫、工場、店舗等が建ち並ぶ地域であり、現況大きな地域要因の変動はなく、暫くは現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 当該地域においては、土地の有効活用、相続税対策等による収益物件が散見される程度で、自己使用目的での取引が支配的である。対象標準地上に倉庫兼事務所を想定して収益価格を求めたが、地価に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、比準価格に比し低位に求められた。したがって本件では、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理済の住宅地域で、街区整然するが住環境の均一性に欠け、また駅から徒歩圏外のため、地価は横這いに推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか、倉庫、小工場等も混在するが、区画整然とした住宅地域であり、今後徐々に住宅地域として熟成するものと予測する。地価に値ごろ感があることから、今後も底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。画地の規模等からも収益用建物を想定することは困難であり、収益還元法は適用を断念した。地域の取引は自己使用目的が支配的であることから、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当市中心部に比較的近く名古屋都心へのアクセスも良好で、地価は堅調である。

地域要因の将来予測

住宅地として安定的に推移しており、最寄駅から徒歩圏内で、地価は今後も比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域には賃貸用共同住宅が散見されるが、相続対策目的等が多く、収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益価格は相対的な規範性に乏しいことから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との比較検討を行ない、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの混在地域であり、特に地域要因に影響を与える変動要因はないが交通利便性はやや優れ地価は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか併用住宅等も見られる既成住宅地域としてほぼ熟成しており、大きな地域要因の変動はなく、当面は現況推移するものと予測する。

価格決定の理由

 対象標準地上に共同住宅を想定して収益価格を求めたが、試算の結果、比準価格に比し低位に求められた。当該地域は自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。したがって現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はないが、徐々に既成住宅地として熟成しつつある。

地域要因の将来予測

住宅が建ち並んでいる地域であり、当面は現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣は戸建住宅が多く、自用目的の取引が中心である。当該地域は投資採算性を指向する収益性より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格は低位に求められたと位置づける。以上により、これらの価格形成を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、特段の変動要因はないが、需要は安定していて地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測する。需給は比較的均衡しており、地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格について、周辺には共同住宅も見られる地域であるが画地条件の制約を理由に非適用としたことは、実現性の観点から考察して妥当であると判断出来る。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域である。将来の動向としては大きな価格形成要因の変動は見られないため、当分現況のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は共同住宅はみられるものの一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。収益価格は、投資採算の見合う共同住宅等を想定することは困難であるため採用を断念した。収益性よりも居住の快適性・市場性を志向する地域であるため、取引の実態を反映した比準価格を採用し、再度単価と総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

清洲古城跡北西の区画が整然とした一般住宅を中心とする地域で，地域的に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

土地区画整理済みの住宅地域で，地域的特性は当分現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

市内通勤者を対象とするアパート等も見受けられるが，戸建住宅が大半の地域で，収益性よりも居住の快適性が重視される。収益価格は，画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することは現実的でないため求めることができなかった。需要者の多くは自用目的の取引が中心であるので比準価格をそのまま採用することとし，更に代表標準地との価格検討もふまえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。