地域要因

最寄駅からやや距離を有する住宅地域であり、住環境に大きな変化はない。住宅地の底値感等から需要は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

府道背後の小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価水準は、概ね横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域においては賃貸共同住宅も一部見受けられるが、対象標準地の画地規模を勘案すると共同住宅の想定は現実的ではないほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であり、自用目的の取引が支配的と把握される。従って、本件においては、収益価格の試算は断念し、地域的特性が類似する規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

工場、物流関連施設等が混在する業務地域で、企業の新たな設備投資に対する意欲は一部ではみられるものの、当該地域の需給に特に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似性を有する取引事例から試算した価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、工場等の賃貸を想定して試算したもので、業務用地の投資採算性の観点から留意すべき価格ではあるが、想定要因を多く含む他、地価水準を適正に反映した賃料収受が困難であることなどを反映した価格となった。以上により、本件では比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心接近性に優れ、立地条件は概ね良好であるものの、積極的な取引は見受けられず需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

中小工場、倉庫が多い工業地域として成熟しており、現状のまま推移するものと予測される。景気回復傾向にあるが、街路条件が劣ることから当地域の需要は弱含みで、地価は横ばいにて推移するものと思料される。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性の高い当市内の工業地域に存する同一需給圏内の事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は、賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を行ったが、試算の過程において多くの想定要素を伴うため、比準価格に比して相対的に信頼性が劣るものと思料される。よって、本件評価においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 地域要因について特段の変動は認められないが、需給は安定的であり地価は概ね横這いにて推移している。

地域要因の将来予測

 中小規模の戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移するものと予測される。地価水準は近時の需給動向に鑑み、横這い程度での推移が予測される。

価格決定の理由

 近隣地域には自用の戸建住宅のほか、低層の賃貸共同住宅も立地している。但し旧来からの地主による土地活用物件も多く、土地の価格形成過程において収益性が重視されるには至っていない。従って本件では取引市場実態を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留めるものとし、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅至近のマンション用地は稀少であり、マンションディベロッパー等の底堅い需要に支えられているため、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は茨木市及び周辺都市の大規模画地の取引事例より比準しており実証的である。収益価格は、地価に対する賃料の遅行性等の理由から低位になった。開発法による価格は、想定要素も多く流動的な面もみられるが、投資採算性の面で比準価格を検証し得た。以上より実証性の高い比準価格を標準として、収益価格及び開発法による価格を比較考量し、さらに前年度価格との検討並びに市場の動向等も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に比較的近接した住宅地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。一般的要因の影響により、地価は横ばいにて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。地価水準は横ばい傾向にあり、当分の間、概ね同傾向にて推移するものと思料される。

価格決定の理由

周辺地域に見られる賃貸共同住宅は、収益獲得を企図したものではなく地主の節税対策により建設されたものが多い。また、最寄駅に比較的近接した利便性等から競合物件が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。よって、現実の取引実態、すなわち市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準に、相対的信頼性に劣る収益価格を参酌の上、さらには代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前広場に接面する好立地ながら、周辺商業施設との競合から、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、広域にわたったが用途的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、収益価格については、近隣地域及び周辺は収益性を重視する地域ではあるものの、賃貸条件や利回り等の想定に判断要素が多く相対的信頼性は劣る。したがって、市場実態を反映した説得力のある比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地として熟成した地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。低金利等住宅施策効果の影響もあって、地価には下げ止まり感がある。

地域要因の将来予測

当該地域は駅からやや離れた住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向にあって、当分の間は底値圏を維持する状況にあるものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は賃貸住宅が殆ど見受けられない自己使用目的の取引が支配的な戸建住宅地域である他、画地規模からして投資採算性に限界があることから、戸建住宅を想定しての収益価格の試算は現実的ではなく行わなかった。したがって、最近における取引市場の実態、いわゆる市場性を反映した説得力のある比準価格を標準として、代表標準地との価格検討も行い、さらに単価と総額との関連をも考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域を形成しており、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近年、当地域は土地区画整理事業が施行された住宅地域であり、子育て世代にも人気が高いため、今後は熟成度が増すものと予測する。地価については、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

地域は区画整然とした街区に戸建住宅を中心とした住宅地域であるため、賃貸マンション等の収益物件は無く、また戸建住宅の賃貸市場が成立しない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市場の動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境良好な千里ニュータウンの中でも駅接近性に優れた人気の高い住宅地域であり、不動産業者の開発意欲は旺盛で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中高層の共同住宅地域として概ね熟成しており、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維持の環境下でまた、地価水準については、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替性を有する取引事例より求めたもので、現在のマンション市場の実態を反映した価格である。開発法による価格は市場分析の結果を踏まえて開発業者の投資採算性を重視した価格で、理論的で規範性が高い。収益価格は最有効使用が分譲マンション地であるため試算しなかった。よって、比準価格と開発法による価格を関連付けて、代表標準地との検討並びにマンション市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

府道沿いの比較的交通量の多い路線商業地域である。最寄駅からも近く、交通利便性に優ること等から、安定的な需要がみられる。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの住商混在地域で、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持するものと予測される。地価は、一定の需要を背景にやや上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上、各設定数値の査定を適切に行ったが、試算の過程において想定事項を多く含み、信頼性は相対的に劣ると判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

岸辺駅周辺の整備事業により利便性の向上が見込まれるが、細街路の多い既成住宅地であり大きな変動は認められない。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。また、当該地域の居住環境並びに道路の幅員、配置等街路条件が劣ることから、収益目的の共同住宅は想定が困難で、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、収益価格は求めることができなかった。よって、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討並びに市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏外の住宅地域であるが需要は堅調であり、地価は横這い乃至若干の上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 小規模一般住宅が多い住宅地域で近隣地域内にアパート等の収益物件はあるものの、自己使用目的での取引がほとんどであり、戸建住宅の賃貸市場も成立していないため収益価格は試算せず、比準価格のみが試算された。代表標準地の価格との検討を踏まえた結果、市場の実態を反映した比準価格を採用するのが相当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境の良好な千里山の住宅地として住宅地の選好性は高く、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の多い住宅地域として熟成しており、用途的にはほぼ現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、堅調な需要に支えられて僅かな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の戸建住宅地域は、第一種低層住居専用地域の指定を受けており、収益物件の取得を目的とする需要もほとんどなく、収益価格は試算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに千里山地区の戸建住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

摂津市駅前の熟成が進み、駅徒歩圏で利便性が高いため摂津市の中でも住宅地としての選好性は高く地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

摂津市駅の駅前周辺整備により生活利便性が向上し、交通利便性等の良好な住宅地として現状を維持していくものと予測する。地価水準は堅調な需要により、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の周辺には賃貸共同住宅も見受けられるが、建築費上昇等により事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり収益還元法は適用しない。近隣地域及びその周辺部は自己使用目的の取引が支配的であり、当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに摂津市駅の駅勢圏の低層住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内で、居住環境の良好な既成住宅地域で、需要も強いことから地価水準も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅のほか共同住宅も建ち並ぶ住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく、現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域には、小規模戸建住宅のほか賃貸マンション等も存するが、標準地の画地規模では収益物件としての取得を目的とする需要はほとんどなく、自用目的の取引が支配的であるため、収益価格を求めることはできなかった。したがって、市場での取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とした既存の住宅地域を形成しているが、バス便利用であるため、地価は横ばいから、やや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅を中心とした既存の住宅地域を形成している。地域要因については、特別な変動は見受けられないため、当分の間は現状のまま推移するものと予測される。地価についてはやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中規模一般住宅を中心とし、共同住宅も見られる住宅地域であることから、共同住宅を想定し収益価格を試算したが、最寄駅の接近性に劣り、収益性よりも居住の快適性を重視した住宅地域であるため、収益価格は低く求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内に存する住宅地域であり、住環境に大きな変化はない。住宅地の底値感等から需要は概ね安定的に推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測される。地価水準は、概ね横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域においては賃貸共同住宅も一部見受けられるが、対象標準地の画地規模を勘案すると共同住宅の想定は現実的ではないほか、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であり、自用目的の取引が支配的と把握される。従って、本件においては、収益価格の試算は断念し、地域的特性が類似する規範性の高い複数の事例から検証を行った比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

居住環境が比較的良好な千里山地区の住宅地の選好性の強さから、需給は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

阪急千里山駅徒歩圏の戸建住宅地域として熟成しており、用途的にはほぼ現状維持で推移するものと予測する。地価水準は居住環境の良好な住宅地として需要は堅調であり若干の上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺部には賃貸共同住宅はみられるが、標準地の画地規模の共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。当該地域及び周辺は、自己使用目的での戸建住宅の取引が支配的であり当該価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との価格均衡等を十分に踏まえ、さらに近隣地域周辺の戸建住宅地の市場動向を勘案の上、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏の利便性のよい既成住宅地域であり、需要は底堅く、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は堅調に推移すると思料する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした低層住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場は形成されておらず、また、周辺には共同住宅も見られるが対象標準地は画地条件から賃貸共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益価格は求め得なかった。利便性を重視し取引価格の水準を指標に価格が決定される住宅地域であることから、比準価格を市場性を反映した説得力のある価格として採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

千里丘陵の住環境に恵まれた1低専内の住宅地域。地域の大きな変化はない。依然見通し難い経済情勢ではあるが、当該地域の宅地需要は堅実に推移。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の千里丘陵地にあり、今後も閑静な住環境を維持する地域。景気回復がもたつく中恵まれた環境から選好性は高く、値頃感もあって需要は一定程度存在し、地価は底値圈から上昇にて推移することが予測される。

価格決定の理由

近隣地域内において共同住宅等の収益物件は皆無であり、戸建住宅が賃貸に供されることもほとんどなく、当該地域においては自用目的での取引が大半を占める。よって適正な賃貸事例の収集や、純収益の把握も困難であることから収益価格は試算せず、周辺地域において1低専に存する類似性のより高い事例を基に得られた比準価格を中心とし、代表標準地価格及び類似地域に所在する標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桃山台駅に近い優良住宅地としての恵まれた居住環境と利便性の良さが維持されている。特別な地域特性の変化はなく、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

居住環境や利便性に優れた中規模住宅地域としての環境を維持しており、特に大きな地域要因の変化はなく、この先もほぼ現状のまま推移すると予測する。地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

閑静で区画整然とした中規模戸建住宅地域であり、自用を前提とした取引が中心で、居住の快適性や利便性が重視される地域である。周辺にはマンション等の収益物件は見られず、また戸建住宅の賃貸市場も未成熟であるため収益価格は求められなかった。信頼できる取引事例に基づく比準価格は実証的であり、市場性を反映したものと認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であるが、最寄駅の接近性に劣るため、地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした優良な住宅地域を形成しており、地域要因に特別な変動は見受けられないため当分の間は現状のまま推移していくものと予測される。地価については、横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は賃貸マンション等の収益物件は見られず、また戸建住宅の賃貸市場も成立しない地域のため、収益価格を求めることは現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、自用目的での取引が中心であることから、規範性を有すると認められる比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

府道沿いで、最寄り駅からも近い商業地域である。店舗単体での需要はやや低位であるが、共同住宅に対する需要は相応に認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、府道沿いの店舗、事務所等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状を維持するものと予測される。需要は概ね安定的であり、地価は横這いにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と価格牽連性のある取引価格を適正に補修正して試算しており、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は、昨今の賃貸市場動向を分析の上、各設定数値の査定を適切に行ったが、試算の過程において想定事項を多く含み、信頼性は相対的に劣ると判断される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性の低位な駅前商業地域であり、特に地域要因の変動は見受けられない。一般的要因の影響により、地価は若干の上昇基調にて推移している。

地域要因の将来予測

中低層店舗兼住宅を中心とした繁華性の低い駅前商業地域で、特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと予測される。地価水準は若干の上昇傾向にあり、今後も概ね同傾向が続くものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は駅前商業地域に存するが、地域の繁華性が低位であるため賃貸需要は弱含んだ状況にある。こうした状況を反映し土地の収益性は乏しくなる傾向にあり、収益価格は比準価格に比べ低位に試算された。したがって、特に繁華性の低位な駅前商業地域における現実の取引市場の実態、すなわち市場性を反映した説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量の上、周辺類似地域に存する標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。需要の状況は弱含みであることから、地価はやや下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

中規模の戸建住宅が建ち並ぶ第1種低層住居専用地域内の住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと思料する。地価は宅地需要の減少傾向の影響を受けやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で自己使用目的で取得する取引が中心で、位置的及び用途的に類似性の高い事例を収集・選択・試算した。画地規模や周辺環境、行政的要因等を勘案した結果、戸建住宅しか想定できずその賃貸市場も成立しないため収益価格は求めることができなかった。したがって、前年地価公示価格等からの検討にも留意のうえ、取引市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では画地の細分化が認められるが、知名度等がある住宅地域で根強い需要があることから、地価は引き続き強含みである。

地域要因の将来予測

中規模以上の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。住環境と利便性に優れて需要は引き続き堅調で、地価は僅かな上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、用途的・規模的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、共同住宅等の収益物件はほとんど認められず、転勤等による貸家がみられる程度で賃貸市場が未成熟であり、賃料水準を把握できないため収益価格は試算し得ない。自己使用目的での取引が支配的であることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した説得力のある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

知名度等がある住宅地域で、医師・弁護士・高所得層等に根強い需要があることから、地価は引き続き強含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。住環境と利便性に優れて需要は引き続き堅調で、地価は僅かな上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、用途的類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用して試算できた。一方、共同住宅等の収益物件はほとんど認められず、転勤等による貸家がみられる程度で賃貸市場が未成熟であり、賃料水準を把握できないため収益価格は試算し得ない。自己使用目的での取引が支配的であることから、周辺の同一需給圏内に存する標準地との均衡及び半年前の指定基準地価格との変動状況を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

吹田操車場跡地の整備が進んでいるが現状で地域要因に与える影響はなく、小規模住宅用地の需給は均衡、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

 既成の住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 対象地域は戸建住宅の賃貸市場が成立しないこと及び近年の建築費の高騰等から事業収支が見込めず収益価格は求められなかったが、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例を収集し得た比準価格は市場性を反映し規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも特に留意しながら鑑定評価額を上記のとおり決定した。