地域要因

バス便利用の二次交通立地で、街路配置に劣るため需要が低迷しているが、総額面からの割安感より地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域及びその周辺は街路条件に劣る中小規模の住宅が建ち並ぶ住宅地域である。二次交通立地であるため需要は弱含んでいるが、底値感から地価は横ばいで推移すると予測した。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に存する取引事例を採用し得た価格で近時の市場性を良く反映している。需要者の中心は自己居住目的で取引を行うため、専ら住環境、利便性等を重視して購入を決定し、収益性に着目する要素は低い。また、二次交通立地であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求め得なかった。従って、本件では信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模の戸建住宅が多い古くからの住宅地域である。近時の景気動向を反映し、需要は比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地の存する地域は一般住宅が多く見られる住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であると判断されることから、収益還元法の適用を断念した。当地域においては、快適性及び利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっていることから、本件では、かかる市場の実勢を反映した比準価格を中心に、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅・共同住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域が低層住宅を中心とする地域であり、当地域内においては、主として自用の取引が中心となっており、それ故収益性よりも居住の快適性・利便性等を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。従って、本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を参考とし、周辺に存する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

泉ケ丘駅周辺の商業施設のリニューアル及び近大病院の誘致計画等があるが、現時点では地価への波及は認められない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ地域で、今後も現在の良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は経済状勢並びに一般的要因の影響があるが横ばい傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

賃貸共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸物件は転勤等の事情により戸建住宅が賃貸される事例が散見される程度であり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南区のニュータウン内に存する熟成された居住環境の良好な住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

泉北高速鉄道線沿線の泉北ニュータウン内に存する閑静な住宅地域として熟成されている。街区は区画整然と並んでおり、比較的居住環境の良好な地域である。今後も概ね現況を維持し、推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、取引の中心は自己利用目的となっている。取引事例比較法において採用した事例は、いずれも同一需給圏内の類似地域である泉北高速鉄道線沿線の住宅地の取引事例であり、適正に補修正の上試算を行っていることから、対象標準地の市場性を適正に反映しており、比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境は普通で、最寄り駅からやや距離があるものの需給関係に変化はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心に共同住宅も見られる既成住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測される。地価はしばらく横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

公法上第1種低層住居専用地域に属し高度利用が困難で、賃貸用の共同住宅は少なく、低層の戸建住宅を中心に形成されている住宅地域であり、自用目的の取引が中心となっている。そのため、当該地域は収益物件には不適な地域で賃貸市場を形成するに至っていない。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模住宅を中心とした既成住宅地域であり、価格形成に影響を与えるような地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模住宅が多い既成住宅地域としてほぼ熟成しており、地域要因に大きな変化は認められず、当面現況を維持するものと思われる。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、周辺では賃貸共同住宅も散見されるものの、一般住宅が多い住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どとなっている。従って、収益性ではなく居住の快適性・利便性等が重視されて地価が形成されているのが市場の実態であることから、賃貸不動産経営の採算性は悪く、収益価格は相当低位に求められた。よって、市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅への接近性、住環境などにおいて標準的な住宅地域であり、特に地域要因の大きな変化は認められず、地価水準は、やや上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後ともこの住環境を維持するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等により収益価格は低位に試算された。よって本件においては市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額との関連及び不動産市場の動向等を考察すると共に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

泉ケ丘駅周辺商業施設のリニューアル計画、運賃値下げ、特急の運行開始等があるが、地価には波及していない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ地域で、今後も現在の良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は経済状勢並びに一般的要因の影響があるが横ばい傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

賃貸共同住宅等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸物件は転勤等の事情により戸建住宅が賃貸される事例が散見される程度であり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。本件では、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南区の光明池駅を最寄駅とするニュータウン内の区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

泉北高速鉄道線沿線の泉北ニュータウン内に存する閑静な住宅地域として熟成されている。街区は区画整然と並んでおり、居住環境は比較的良好である。今後も概ね現況を維持し、推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、取引の中心は自己利用目的である。取引事例比較法において採用した事例は、いずれも同一需給圏内の類似地域である泉北高速鉄道線沿線の住宅地の取引事例であり、適正に補修正の上試算を行っていることから、対象標準地の市場性を適正に反映しており、比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を標準に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内にある既成住宅地域であり、地域要因の変動は特に認められない。需要は低調で、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当地域は、農家住宅と小規模工場等が混在する市街化調整区域内の住宅地域を形成しているが、特に大きな地域変動要因は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、一般住宅を中心とする旧集落型の住宅地域である。すなわち自用目的の不動産取引が殆どとなっているが、取引事例比較法で採用した事例は堺市内における地域特性が類似する住宅地のものであり、比準価格の規範性は高いと判断される。従って、市場実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中規模戸建住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ最寄駅より徒歩圏外の住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められず、また現況の当地域の需給動向等を勘案すると、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域が低層住宅を中心とする地域であり、当地域内においては、主として自用の取引が中心となっており、それ故収益性よりも居住の快適性・利便性等を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。従って、本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を参考とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くに開発された駅徒歩圏内の環境の良い住宅地域で、需給は均衡し、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした低層戸建住宅地域として熟成しているが、徐々に画地の細分化が進んでいくものと予測する。地価は底値圏にあり、今後は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

快適性を重視する低層戸建住宅地域であり、用途指定による制限からも賃貸用住宅建設の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。市場での取引は戸建住宅の自己使用目的であり、取引価格を指標に地価水準が形成されている。比準価格は近傍及び周辺類似地域内の信頼性の高い取引事例から試算したもので、市場の需給動向を反映した価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 閑静なニュータウンの戸建住宅地域であるが、近大病院の移転計画の影響等で、売り圧力が強く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、丘陵地に開発された戸建住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。品等の良好な住宅地域であるが、近大病院の移転等の影響により、地価は下落傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

 対象近隣地域は閑静な戸建住宅地であり、賃貸用不動産は見受けられず、賃貸市場が成熟していないことから、収益価格の試算は断念した。また、対象近隣地域は自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、指定基準地価格の変動状況及び他の標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から遠く、市街化調整区域に指定された農家住宅地の需要は限定的で、地価は依然下落を続けている。

地域要因の将来予測

狭山ニュータウンに近接する農家住宅地域で、今後も未成熟な住環境を維持するものと予測する。市街化調整区域の農家住宅地は需給とも限定的で、地価は引き続き下落傾向を辿るものと予測する。

価格決定の理由

市街化調区域に指定された農家住宅地域で、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、大阪狭山市及び近隣市域の市街化調整区域に存する事例を採用して試算したもので、市場の需給動向を反映した価格である。したがって、比準価格を標準とし、同一需給圏内の同種の標準地との価格バランスに留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境が良好な成熟した住宅地域であるが、徐々に敷地の分割がみられる。地価水準は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域であることから自己の居住目的の取引が中心である。それは収益性よりも居住の快適性・利便性を追求する性格が強いことに起因するものと考えられる。よって、本件においては収益価格を試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境は普通であるが、最寄り駅から徒歩圏外に位置することから需要は幾分弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅を中心に共同住宅も存する住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると予測される。地価水準は横這いないしやや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、地域周辺には賃貸用共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。そのため、近隣地域は収益性よりは快適性等が重視されて価格水準が形成される地域である。従って、本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境は普通で、最寄り駅からやや距離があるものの、需給関係に変化はない。

地域要因の将来予測

近接する府営住宅団地の建替事業が行われているが、戸建住宅が多い住宅地域であり、今後も現状のまま推移していくものと予測される。地価はしばらく横這い傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域周辺には公営の賃貸住宅等も見られるが、自用目的での取引が中心である。そのため、近隣地域は収益性よりは快適性、利便性が重視されて価格水準が形成される地域である。したがって、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ニュータウン内でも駅から遠く利便性が劣る地域で、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成し、格別の変動要因もないため今後当分の間現状を維持するものと予測する。駅から遠く利便性が劣る当地域では、需要者の選好性が弱いことから、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅向けに大規模開発されたニュータウン内の住宅地域に所在し、賃貸需要が乏しく市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であることから、取引価格水準を指標として意思決定されることが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

泉北ニュータウン内の住宅地で、対象標準地の価格に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成し、格別の変動要因もないため、今後当分の間現状を維持するものと予測する。当地域の中古住宅市場では値頃感から地価は安定的で当面横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅向けに大規模開発されたニュータウン内の住宅地域に所在し、賃貸需要が乏しく市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が支配的であることから、取引価格水準を指標として意思決定されることが一般的である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

 駅バス圏で、旧街道沿いの旧集落的地域特性を有する住宅地域であり、需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、旧街道沿いの既存の戸建住宅地域のまま推移していくものと予測する。バス圏に位置し交通利便性に劣ることから、地価は当面緩やかな下落傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

 対象近隣地域は戸建住宅を中心に低層共同住宅等も散見するが、最寄り駅から遠く賃貸市場が低迷する上に、昨今の建築費用の増大で、土地価格の指標となり得る賃貸共同住宅の想定が困難であることから収益価格の試算は断念した。また、近隣地域では自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いが、一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、良好な住環境を背景に市場での人気はあるなど、需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変化は認められず、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価はほぼ横ばい、若しくはやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、自用目的での取引が主であることから、取引事例比較法を適用して試算を行う。なお、収益還元法は、戸建の賃貸市場がほぼ無いことから適用を断念した。比準価格は、類似地域に存する信頼性の高い事例を採用し、かつ各種補修正も適切に行われているなど規範性の高い価格である。よって、市場実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高齢化と人口流出が顕著であるが、郊外型の閑静な住宅地域として、需要は存することから地価は横ばい基調にある。

地域要因の将来予測

泉北ニュータウンは長らくの人口流出と住民の高齢化により、特に最寄駅への接近性に劣る地域は地価が下落傾向にある。対象地域は最寄駅から2km未満であるため、地価は比較的安定的に推移するものと予測した。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内にある取引事例を採用しており市場性を良く反映している。対象地域は二次交通立地の低層戸建住宅地域で、自己利用目的の取引が中心であり、アパート等の賃貸物件も存せず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求め得なかった。本件では、多数の信頼性の高い取引事例を収集し得たことから、近時の市場性を反映した比準価格を重視し、かつ、代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小規模住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。地価水準は横這い傾向が見られる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも現状を維持していくものと予測される。景気回復が伺えるが、地価水準は横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で自己の居住目的の取引が中心であり、また、一戸建住宅の賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映する実証的な比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡性も検討の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

比較的閑静な住宅地域として成熟しており、地価は概ね横ばい傾向に推移している。

地域要因の将来予測

近隣では、初芝駅南西側へと延伸する都市計画道路「新家日置荘線」（事業中路線）がある。対象地域は中小規模の戸建住宅地域として成熟しており、地価は概ね横ばい推移している。

価格決定の理由

最寄り駅からの接近性に優れた住宅地域である。利便性及び快適性等の要因を重視した自己使用目的の取引が中心で、かつ戸建住宅の賃貸借市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。以上より、市場性を反映した実証的及び説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ地域で、対象標準地の価格に影響を与える地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないため、今後当分の間現状を維持するものと予測する。当地域の中古住宅市場では需給が概ね均衡しており、地価は当面横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域内に位置し、戸建住宅が賃貸される場合は、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから自用目的で取引され、取引価格水準を指標として意思決定されることが一般的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

最寄駅に程近い近隣商業地域であるが、現状では地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は比準価格に比して低位に求められた。これは、対象地の存する地域は商業地域ではあるものの、収益・投資目的の取引よりも、小規模店舗等の自己使用目的の需要・取引が多いこと等に起因するものと考えられる。本件においては比準価格を中心に調整を行い、収益価格を斟酌し、類似する標準地との均衡についての検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の店舗、事務所を中心とする駅前商業地域である。近時の景気動向を反映し、需要は比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は、店舗、事務所を中心とする駅前商業地域であるが、地域要因に特段の変動は見受けられず、当面は現況のまま静態的に推移していくものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗、事務所を中心とする駅前商業地であるが、当該地区は供給が少なく、収益性に基づいた価格よりも高位な価格で取引される傾向にあることから、収益性を重視した収益価格よりも市場の実勢を反映した比準価格がより説得力を有するものと思料される。以上より、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。