地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。

価格決定の理由

周辺地域は寺院等も見られるが、戸建住宅、共同住宅を中心とする地域であり、住宅地域として熟成している。このような地域にあっては自用目的のエンドユーザーが需要者層の中心となる。当該需要者層は収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

葛西駅に近い利便性良好な商業地域で、需要は堅調。周辺の利用状況、出店業種に特段の変化はない。葛西駅の乗降客数は微増傾向で推移。

地域要因の将来予測

葛西駅に近い商業地域で高度利用が進んでおり、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現況の環境で推移すると予測する。収益用不動産需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏では、事業、開発、投資目的で不動産取引が行われており、本件においては区内商業地域で成約した対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により規範性の高い比準価格が得られた。一方、近隣地域は高度利用の進んだ商業地域であり、収益性からの価格検討も要する。よって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一之江駅から離れた既成の住工混在地域として成熟しており、特段の変動要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は徒歩圏外の住工混在地域である。需要者は一般事業法人等が中心であり、自用目的での取得がメインになるものと考えられ、当該需要者は収益性よりも周辺の土地取引動向を重視して行動する。従って、本件においては、実際の取引事例により取引動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅から徒歩圏外に位置しているがバス便は多く、一定の需要はある。瑞江駅周辺の整備の影響を受けて今後の需要の高まりが期待される。

地域要因の将来予測

低層一般住宅のほか農地もみられる徒歩圏外の住宅地域であるが、生活利便性は比較的良好で、金融緩和等を背景に需要は堅調である。瑞江駅周辺の整備が進んでおり、その影響で徐々に需要が高まるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は都営新宿線北方の駅から離れた類似地域の事例をもとに試算されており、地域の実勢を反映している。一方収益価格は、周辺には低層アパートも存するが旧来の地主や農家等による土地活用がほとんどで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格より低位に試算された。収益性よりも快適性等を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

投資用不動産への需要の高まりを受け、賃料水準は大きく変わらないものの、獲得競争は過熱している。

地域要因の将来予測

共同住宅が多い中に店舗兼住宅等も見られる地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。投資用不動産の獲得競争は進んでおり、希少性の高い物件を中心に地価は上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅が多い中に店舗兼住宅等もみられる地域であり、需要者の中心は中小の開発業者等が主流と判断する。比準価格は江戸川区内の幹線道路沿いの事例から適切に補正して求めており実証的な価格である。収益価格は想定事項は多いが、対象地に想定した建物に応じた市場賃料、建築費等を反映した理論的な価格である。よって、比準価格及び収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

浦安市の旧市街地にあり、地域要因に特段の変動は見られないが、地域内の地価は一般的要因の影響で緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京メトロ東西線浦安駅から徒歩圏にある既成の住宅地域で、比較的安定した地域であり、一般的要因の影響を受け当分は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパートも混在しているが、既存土地所有者の有効利用によるものであり、収益目的の新規土地取引は少なく、殆どが自用の戸建住宅である。土地価格に見合う賃料相場が形成されていないと判断されることから、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に特段の変動はない。堅調な需要のなか、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

一般住宅とアパート等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

同一需給圏より得られた取引事例に基づき試算した比準価格は、市場参加者が代替競争不動産との比較検討のうえ取引意思を決定することから説得力を有する試算価格である。一方、収益価格は、対象標準地について想定される市場参加者が自用の戸建住宅を求める個人であることから、その説得力は低い。よって、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。

価格決定の理由

周辺地域は戸建住宅、共同住宅に事業所等も見られる地域で、住宅地域として熟成している。このような地域にあっては自用目的のエンドユーザーが需要者層の中心となる。そのような需要者層は収益性より居住性・快適性を重視するであろうことから、求められた試算価格のうち比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討をふまえ、経済指標を注視しつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平井駅からやや離れているが、街路の広い住宅地域で、堅調な住宅需要があり、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

道路拡幅事業・歩道整備は完了し、沿道の建替も進んでおり、今後は現状の環境で推移するものと考えられる。周辺に狭隘な道路が多い中、街路が広く根強い需要が期待できるため、地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏の不動産取引は、住宅や事業所兼用住宅などの自己使用目的が中心で、本件では、代替性の高い取引事例に基づき実証的な比準価格が求められた。一方、同地域には賃貸用共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。以上より、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地区計画事業並びに密集住宅市街地整備促進事業の進展により、区画道路の拡幅・整備が進んでいる。

地域要因の将来予測

駅に近く利便性には優れる熟成した密集住宅地である。地区計画事業等の進展に伴い、良好な街区が広がりつつある。需要は堅調で、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

街区が整備されつつあるなかで、周辺では、良好な交通接近性を活かした小規模宅地の新築共同住宅も散見されるが、取引の大半は自己の居住用であり、規範性高い取引事例から査定された比準価格は説得力が高いと判断される。対象標準地の画地規模や基準容積率を考慮すると、主たる需要者は自己の居住目的の個人と判断されることから、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏外で、作業所の混在も見られる住宅地域であるが、区内の住宅地では相対的に割安感がある。地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

住宅、作業所等が混在する地域で、新規利用は住宅が中心であり、徐々に住宅比率が高まるものと予測する。地価は引き続き底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺は住宅のほか作業所等が混在する住宅地域であるが、新規利用・取引の中心は自用の住宅用途である。本件では、代替性の高い取引事例に基づき実証的な比準価格が求められた。一方で収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。以上より、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏で都心へのアクセスが良好なことから、需要超過傾向で、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地として成熟しており、今後も安定的に推移するものと予測される。需要増加傾向が見込まれ、地価は、やや強含みで推移するもの予測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等が混在するが、対象標準地の規模では利用効率が劣るため収益価格は低位に求められた。居住用の快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が主であり、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

瑞江駅に近く、周辺生活利便施設も整った立地である。整然とした住宅地域で、堅調な住宅需要があり、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

既に区画整理事業が完了し、店舗兼住宅や共同住宅等の土地利用が進んでいる住宅地域であり、現状のまま推移すると予測。駅に近い住宅地域で、根強い需要があり、地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏の不動産取引は、自己使用の住宅用途が中心で、本件では瑞江駅徒歩圏で成約した類似性の高い取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、同地域には賃貸用共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの概ね成熟した住宅地域で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅や共同住宅を中心とする住宅地域で、特段の変動要因もないことから今後もこの状態を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して概ね横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

自用の住宅取得を目的とした取引が多く、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで説得力のある比準価格を得た。一方、賃貸物件として共同住宅も見受けられるが、その数は少なく収益性より居住の快適性を重視する当該地域においては、得られた収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市川市中心部からやや距離があるが、最寄駅から徒歩圏であり、住環境も概ね良好な住宅地域であるため地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中規模一般住宅が多い起伏のある住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理がなされ、住環境が向上した利便性の高い住宅地域で、安定した需要がみとめられる。

地域要因の将来予測

区画整理が終了し、住環境が向上した戸建住宅を中心とする住宅地域であり、区内でも選好性の高い住宅地域として今後とも現状の如く推移し、地価は上昇傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

標準地は小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、賃貸目的建物の敷地としては画地規模が小さく、有効利用度にやや劣るので収益価格は低位に試算された。周辺地域で収益目的の取引はほとんど見られず、自己居住目的が大半であることより収益価格の相対的信頼性は劣る。よって比準価格を標準として収益価格を関連付け、代表標準地との検討をふまえ、江戸川区内住宅地の需給動向等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からやや距離を有する概ね成熟した住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

最寄り駅からやや距離を有するが、住宅地域として概ね成熟しており、今後ともこの現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばい程度で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

取引の多くは自用目的であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し採用することで説得力のある比準価格を得た。一方、近隣地域周辺には賃貸物件としてアパートも見受けられるが、収益物件としての取引は少なく、得られた収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。