東京都江戸川区江戸川６丁目７番３１(一之江駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
284,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区江戸川６丁目７番３１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を284,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区江戸川６丁目７番３１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 284,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 一之江、1,200m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
平井良之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平井良之 |
|---|---|
| 価格 | 285,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅から1．2km前後で、親水公園沿いの緑が多い中規模の住宅地域である。現在の経済動向を反映して、地価はやや上昇傾向である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、江戸川区内で、主に都営新宿線沿線の徒歩圏外の住宅地域である。需要者の中心は、都心に通い江戸川区等に居住する賃貸住宅からの一次取得者が主である。この地域は、神社仏閣を中心とした古くからの住宅と都営新宿線開通後の新興住宅が混在している。また、未利用地が見られるため宅地開発も行なわれている。土地の単独取引は限られているが、1㎡当たり290，000円程度であり、新築戸建住宅の総額は3，500万円が中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は、このところ一部に弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。当区の1年間の人口は約0．7％増である。地価は、上昇傾向である。 |
岡田生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田生 |
|---|---|
| 価格 | 283,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 一之江駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は概ね中位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。 |
| 地域要因 | 一之江駅勢圏に所在する旧来からの住宅地として、相応の需要が認められ、地価は微増傾向にて推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 平成26年3月に地区計画が決定されたことから、将来的には環境面等における向上が見込まれるが、当面は現状を維持してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区内の一之江・船堀・瑞江等、都営新宿線の各駅を最寄駅とする住宅地域。徒歩10分を超えると、需要者の中心は都心に通勤する区内在住の一次取得者等、地縁的選好性の強い個人が中心となる。新築戸建住宅は35∼40百万円、土地は25∼30百万円の物件が多い。居住環境は安定的であり、不動産市況全体の好調ぶりを反映して、同一需給圏内における地価は緩やかな上昇傾向にある。 |
| 一般的要因 | 江戸川区の人口は微増傾向が続いている。建築費の高止まりや将来的な消費税増税等の不安要素はあるが、不動産市況は総じて堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6774721 北緯 139度8792072 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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