東京都江戸川区南篠崎町３丁目２１５番４(瑞江駅・篠崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


380,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区南篠崎町３丁目２１５番４(東京都江戸川区南篠崎町３−１５−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を380,000円/㎡としました。

東京都江戸川区南篠崎町３丁目２１５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区南篠崎町３丁目２１５番４
住居表示南篠崎町３−１５−２
価格380,000円/㎡
交通施設、距離瑞江、400m
地積112㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗兼住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西9.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中川太知氏による調査レポート

不動産鑑定士中川太知
価格378,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因瑞江駅に近く、周辺生活利便施設も整った立地である。整然とした住宅地域で、堅調な住宅需要があり、地価は底堅く推移。
地域要因の将来予測既に区画整理事業が完了し、店舗兼住宅や共同住宅等の土地利用が進んでいる住宅地域であり、現状のまま推移すると予測。駅に近い住宅地域で、根強い需要があり、地価は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区中部の都営新宿線沿線の住宅地域。需要者の中心は区内の一次取得者層、都心部へ通勤する会社員で、買替層の需要も見られる。瑞江駅から近い利便性良好な住宅地域で安定した需要がある一方、新築住宅も一定の供給があり、需給関係は比較的安定している。取引の主な価格帯は、土地が3，000万円程度、新築戸建が4，000万円∼5，000万円程度である。
一般的要因江戸川区の人口、世帯数は微増傾向が継続。住宅ローン金利低下による需要の下支えもあり、新設住宅着工戸数、新築戸建価格も堅調に推移。

江藤美香氏による調査レポート

不動産鑑定士江藤美香
価格380,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変更はない。都営新宿線「瑞江」駅に近く、街区・街路の整然性が認められ、需要は堅調である。
地域要因の将来予測区画整理済みの利便性の良好な混在住宅地であり、地域内に特段の変動要因はなく、当分の間現状のままで推移するものと予測する。地価水準は、暫くは堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内中部の住宅地域で、特に都営新宿線沿線各駅から徒歩圏域は代替性が高い。需要者は区内・周辺区市の居住者が中心である。瑞江駅からほど近く、区画整理等で街区の整然性が優り利便性の良好な住宅地域で、需要は堅調である。市場の中心価格帯は土地が1㎡あたり30万円台、新築戸建住宅で4，000万円台から5，000万円台を超えるものもみられる。
一般的要因23区内における相対的割安感から、全般的に需要は底堅いが、区内でも地価の上昇基調に二極化がみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6957429
北緯 139度8990353

参考：該当物件周辺マップ

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東京都江戸川区北小岩４丁目１３６９番２東京都江戸川区南小岩５丁目１６１３番４東京都江戸川区堀江町３３０７番３外東京都江戸川区瑞江１丁目７番１１東京都江戸川区西瑞江二丁目５２番３東京都江戸川区篠崎町四丁目２５４番４７外１筆東京都江戸川区西葛西三丁目５番６２東京都江戸川区江戸川一丁目１０番８５東京都江戸川区篠崎町６丁目５０番３外

参考：近隣駅の地価相場

瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)妙典駅(地価相場 246,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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