東京都江戸川区松江５丁目１１４４番１(船堀駅・一之江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


369,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区松江５丁目１１４４番１(東京都江戸川区松江５−２０−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を369,000円/㎡としました。

東京都江戸川区松江５丁目１１４４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区松江５丁目１１４４番１
住居表示松江５−２０−２２
価格369,000円/㎡
交通施設、距離船堀、590m
地積346㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況南西25.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

荒川真司氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川真司
価格369,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いの路線商業地域である。地域要因に特段の変化はみられない。景気動向等を反映して、地価は前年同様に上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区・葛飾区内の路線商業地域である。需要者の中心は、自用の店舗等として使用する個人事業者もしくは法人、賃貸目的もしくは投資目的の不動産業者である。都内の商業地の投資需要の増加に影響を受け、区内で利便性が高い地域の潜在的需要は大きくなっている。市場の中心価格帯は、土地の単価で1㎡当たり30万円から50万円程度で、取引価格は、取引目的等の個別性を反映し、幅広い価格帯を形成している。
一般的要因最近の葛飾区と江戸川区の人口は増加傾向であるが、老齢化は進んでいる。両区の不動産市況は、利便性が高い地域を中心に堅調に推移している。

勝田晴彦氏による調査レポート

不動産鑑定士勝田晴彦
価格370,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因船堀駅から徒歩圏内の新大橋通り沿いであり、商業系のほか住宅系施設の需要も見込まれる地域である。地価はやや強含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の路線商業地域及び近隣商業地域が概ね該当する。需要者の中心は地元企業のほか、マンション開発を目的とするデベロッパーや投資目的の法人等である。幹線道路沿いではマンションや商業施設としての需要が中心ではあるが、昨今はヘルスケア施設への投資意欲も見られだしており、利便性の高い纏った画地の稀少性が高まっている。土地は1㎡当たり35万円∼45万円程度が取引の中心。
一般的要因景気回復傾向や相続税対策を背景に投資用不動産に対する需要が増す一方で供給は相対的に少ない。都心物件逼迫で周辺区も投資対象になりつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度68509
北緯 139度8692355

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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