東京都江戸川区大杉４丁目３３番２(葛西駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
242,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区大杉４丁目３３番２(東京都江戸川区大杉４−２０−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を242,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区大杉４丁目３３番２ |
| 住居表示 | 大杉４−２０−４ |
| 価格 | 242,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 篠崎、2,300m |
| 地積 | 90㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.5m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中川太知氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中川太知 |
|---|---|
| 価格 | 242,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅から徒歩圏外で、作業所の混在も見られる住宅地域であるが、区内の住宅地では相対的に割安感がある。地価は底堅く推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅、作業所等が混在する地域で、新規利用は住宅が中心であり、徐々に住宅比率が高まるものと予測する。地価は引き続き底堅く推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね江戸川区中央部のJR総武線、都営新宿線からバス圏の住宅地域である。需要者の中心は区内賃貸居住者、都心部へ通勤する会社員の一次取得者層。利便性が劣るものの、値頃感から一定の需要があり、不動産市況は概ね堅調に推移している。取引の主な価格帯は、土地が80㎡で2，000万円程度、新築戸建が3，000∼3，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 江戸川区の人口、世帯数とも微増傾向が続いている。新設住宅着工戸数、新築戸建価格も堅調に推移しており、市況は概ね良好。 |
勝田晴彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 勝田晴彦 |
|---|---|
| 価格 | 241,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内の標準的な住宅地であり、競争力は普通程度である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅から2km以上ある環七通り背後の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。地価は横ばいからやや強含み傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと予測する。市況回復次第で地価は横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区内の都営新宿線及びJR総武線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は1次取得者層若しくはこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等が想定される。近隣地域は駅から2km以上あるため利便性に劣るものの、値頃感があり公共施設や教育施設等も比較的整備されているため建売住宅等も多く見られる。土地は100㎡程度で2，500万円程度、新築の戸建物件は3，500万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 消費増税反動減からの回復傾向が見られ住宅着工は概ね横ばいで推移している。人口は高齢化の進行も認められるが23区では3番目に若い区である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度67267608642578 北緯 139度87155151367188 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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