東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外(一之江駅・瑞江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


250,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外(東京都江戸川区西一之江４−１０−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を250,000円/㎡としました。

東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区西一之江４丁目１１９８番２外
住居表示西一之江４−１０−３
価格250,000円/㎡
交通施設、距離一之江、1,600m
地積330㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況工場、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と小工場、作業所等が混在する地域
前面道路の状況北西8.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

保戸田藤郎氏による調査レポート

不動産鑑定士保戸田藤郎
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一之江駅から離れた既成の住工混在地域として成熟しており、特段の変動要因は見受けられない。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の都営新宿線、東京メトロ東西線、JR総武線の各駅からやや距離のある住工混在地域及び準工業地域であり、需要者の中心は区内の一般事業法人等が考えられる。景気の緩やかな回復基調に伴い不動産市況は堅調であり、地価は若干の上昇傾向にある。まとまった規模の画地は出づらく一定の需要はあり、中心となる価格帯は単価で概ね20万円∼30万円／㎡程度である。
一般的要因景気は一部弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。区内の総人口は、直近では増加している。

牧野治世子氏による調査レポート

不動産鑑定士牧野治世子
価格249,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域では、工場跡地の戸建住宅への転換も散見されるが、地域要因に特段の変動はない。
市場の特性同一需給圏の範囲は、都内城東地区の工業地域、若しくは住工混在地域と把握される。需要者の中心は、地縁的選好を有する地場の事業者とみられる。事業用地としての需要は、臨海部の流通業務地やマンションへの転換可能な画地に比べるとやや弱いが、景気回復や金融緩和等を背景に、市況は好転しつつある。事業用地の取引価格は、それぞれの個別的要因により多様であるが、近隣地域周辺では、25万円／㎡前後が標準とみられる。
一般的要因江戸川区の人口は近年増加傾向にあり土地区画整理や細街路拡幅によって、街区の整備も進みつつある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6965168
北緯 139度8746708

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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