東京都江戸川区春江町２丁目１２４番２６(瑞江駅・篠崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


280,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区春江町２丁目１２４番２６(東京都江戸川区春江町２−２４−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を280,000円/㎡としました。

東京都江戸川区春江町２丁目１２４番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区春江町２丁目１２４番２６
住居表示春江町２−２４−１４
価格280,000円/㎡
交通施設、距離瑞江、1,300m
地積101㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤貴好氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤貴好
価格280,000円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。
地域要因鉄道駅から徒歩圏外に位置しているがバス便は多く、一定の需要はある。瑞江駅周辺の整備の影響を受けて今後の需要の高まりが期待される。
地域要因の将来予測低層一般住宅のほか農地もみられる徒歩圏外の住宅地域であるが、生活利便性は比較的良好で、金融緩和等を背景に需要は堅調である。瑞江駅周辺の整備が進んでおり、その影響で徐々に需要が高まるものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR総武線と都営新宿線の間に存する徒歩圏外の住宅地域。需要者は区内居住の個人が中心で、千葉方面からの転入も見られる。バスでのアクセスも良く生活環境も良好なため、徒歩圏外とはいえ比較的良好な住宅地となっている。景気回復期待により低価格帯を中心に購買意欲は回復しており、住宅ローン金利の低下もあって価格は強含みで推移している。新築の戸建物件は敷地100㎡以下で総額3000万円台後半を中心に取引が行われている。
一般的要因東京郊外住宅地として発展し、千葉方面からの流入もある。住宅を中心に需要は底堅く、金融緩和等の影響で地価水準は小幅上昇で推移している。

松本裕氏による調査レポート

不動産鑑定士松本裕
価格280,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。概ね標準的であり、総額面での競争力は中程度である。
地域要因最寄駅から徒歩限界域にあるが、瑞江駅周辺の土地区画整理事業進展の影響を受け、近時住環境は良好化傾向にあり、需要は底堅く推移。
地域要因の将来予測一部農地、駐車場等の空地も見られるが、当面現状で推移するものと予測する。最寄り駅からやや離れた立地にあるもの土地区画整理事業進展に起因する周辺住環境整備により、地価は微増傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区中部・南部の住宅地域。特に京葉道路以南の都営新宿線徒歩限界域の住宅地との代替性が高い。典型的需要者は①都心部に勤務する中所得者層②江戸川区に居住経験のある一次取得者又は地縁者。都営新宿線沿線の新築戸建成約価格は、一時調整局面に入り弱含み基調にあったが、その後再び反転し直近では安定的に推移している。中心価格帯は新築戸建で総額3，500∼4，000万前後である。区画整理進展の影響を受け、需要は堅調。
一般的要因震災後一時減少した区内人口は、回復基調が鮮明となり、震災前との比較においても増加している。住宅着工数は、総じて堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6990367
北緯 139度8888969

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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