東京都江戸川区松江７丁目２７１番３(一之江駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


309,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区松江７丁目２７１番３(東京都江戸川区松江７−２３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を309,000円/㎡としました。

東京都江戸川区松江７丁目２７１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区松江７丁目２７１番３
住居表示松江７−２３−３
価格309,000円/㎡
交通施設、距離一之江、1,200m
地積99㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅の中にアパート、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西13.6m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

保戸田藤郎氏による調査レポート

不動産鑑定士保戸田藤郎
価格309,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、周辺地域も含めて一定の需要が認められる地域である。
地域要因の将来予測低層住宅の多い混在住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。住環境は良好であり、地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は区内中部・南部の住宅地域であり、特に都営新宿線沿線の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は、区内の一次取得者で、区外・周辺地域からの転入も見られる。景気の緩やかな回復基調に伴い不動産市況は堅調であり、都営新宿線各駅の利用者が増加傾向にあることもあって、今後も底堅い需要が見込まれる。中心価格帯は、土地は2，500万円から3，000万円程度であり、新築戸建住宅では3，500万円から4，000万円台程度である。
一般的要因景気は一部弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いており、地価は概ね安定的に推移している。区内の総人口は、直近では増加している。

岡田生氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田生
価格309,000円/㎡
個別的要因一之江駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は中位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。
地域要因一之江駅勢圏に所在する住宅地として、安定的な需要が認められる。居住環境等は安定しており、地価は微増傾向にて推移している。
地域要因の将来予測価格時点現在において、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の篠崎・一之江・船堀等、都営新宿線の各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は、区内在住の一次取得者等、地縁的選好性の強い個人であり、徒歩10分以内の物件については、職住接近性を志向する同一需給圏外からの転入者も見られる。新築戸建住宅は35∼40百万円、土地は25∼30百万円の物件が多い。居住環境は安定的で、不動産市況全体の好調ぶりを反映して、同一需給圏内における地価は緩やかな上昇傾向が続いている。
一般的要因江戸川区の人口は微増傾向にある。建築費の高止まりや将来的な増税等の不安要素はあるものの、不動産市況は全般的に強気な状況が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6895898
北緯 139度8743655

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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