東京都江戸川区一之江７丁目７番４８(一之江駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
326,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区一之江７丁目７番４８(東京都江戸川区一之江７−３２−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を326,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区一之江７丁目７番４８ |
| 住居表示 | 一之江７−３２−２９ |
| 価格 | 326,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 一之江、350m |
| 地積 | 94㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が多く見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.3m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
工藤貴好氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 工藤貴好 |
|---|---|
| 価格 | 326,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。 |
| 地域要因 | 一之江駅から近く、住宅の需要が強い地域。駅周辺の区画整理事業の進展により商業施設等が整備され、利便性が向上してきている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね都営新宿線沿線を中心とした区内中部の駅徒歩圏内の住宅地域。需要者は区内居住の個人が中心で、区外からの転入も見られる。一之江駅周辺の区画整理の進展により、住宅地として人気が上昇してきている。景気回復期待により需要者の購買意欲は回復しており、駅に近い住宅地では価格の上昇が見られる。新築の戸建物件は敷地100㎡以下で総額4000万円台後半を中心に取引が行われている。 |
| 一般的要因 | 東京郊外住宅地として発展し、千葉方面からの流入もある。住宅を中心に需要は底堅く、金融緩和等の影響で地価水準は小幅上昇で推移している。 |
中川太知氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中川太知 |
|---|---|
| 価格 | 326,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一之江駅に近く、商店街にも近い利便性の良好な住宅地域で、堅調な住宅需要があり、地価は底堅く推移。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、区中部の都営新宿線沿線の住宅地域。需要者の中心は区内賃貸居住者、都心部へ通勤する会社員の一次取得者層。一之江駅徒歩圏で安定した需要があり、不動産市況は概ね堅調に推移している。一之江駅周辺は区画整理の進展により、新しい街並みが形成されつつあり、駅乗降客数の増加率も高く、住宅需要の底堅さが窺える。取引の中心価格帯は、土地が3，000万円台、新築戸建物件が4，000万円台となる。 |
| 一般的要因 | 江戸川区の人口、世帯数とも微増傾向が続いている。新設住宅着工戸数、新築戸建価格も堅調に推移しており、市況は概ね良好。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6875321 北緯 139度881051 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区西小岩４丁目８９７番２及び８９７番３東京都江戸川区鹿骨４丁目２７８番東京都江戸川区小松川３丁目７３番５東京都江戸川区西一之江２丁目２２２番の一部東京都江戸川区西瑞江２丁目２７番２０東京都江戸川区江戸川５丁目２４番４９東京都江戸川区松江７丁目２７１番３東京都江戸川区春江町一丁目１番９外１筆東京都江戸川区春江町二丁目１２３番８東京都江戸川区一之江五丁目１番１４東京都江戸川区東葛西五丁目１８６０番
参考：近隣駅の地価相場
一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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