東京都江戸川区東小松川２丁目４３２７番４(船堀駅・東大島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


266,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区東小松川２丁目４３２７番４(東京都江戸川区東小松川２−１３−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を266,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東小松川２丁目４３２７番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東小松川２丁目４３２７番４
住居表示東小松川２−１３−１０
価格266,000円/㎡
交通施設、距離船堀、1,700m
地積99㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅、アパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西5.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

幹久氏による調査レポート

不動産鑑定士幹久
価格266,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや距離を有する概ね成熟した住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測最寄り駅からやや距離を有するが、住宅地域として概ね成熟しており、今後ともこの現状を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して横ばい程度で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR中央・総武線及び都営新宿線の沿線で、概ね江戸川区の中西部に存する住宅地域。需要者の中心は、江戸川区内を中心に隣接する区、市に居住する30代から40代の一次取得者層が多くを占める。最寄駅からやや距離を有しているが、概ね成熟した住宅地域で、需給は安定的である。市場の中心価格帯は、土地が70㎡∼100㎡で2000万円∼3000万円程度、新築の戸建で総額3500万円∼4500万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、江戸川区内の人口はこの1年間で増加している。地価は概ね横ばいからやや上昇で推移した。

佐藤智之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤智之
価格266,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模住宅、アパート等が混在する住宅地域で、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。不動産市況は緩やかな回復基調にあり、地価水準は横ばいから若干の上昇で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区中西部の都営新宿線及びJR総武線沿線の住宅地域。需要者の中心は、自己の居住を目的とする江戸川区及び周辺区に居住する30代∼40代の一次取得者層。駅から距離を有する住宅地については市況の回復がやや弱いものの、需給は概ね安定的に推移している。地価は横ばいから若干の上昇傾向にあり、市場の中心価格帯は、土地が2，000∼3，000万円程度、新築戸建が4，000万円前後である。
一般的要因区内の取引件数、住宅着工戸数は概ね安定的に推移している。人口は微増傾向で、高齢化が進んでいるが、平均年齢は23区の中で低い水準にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6981216
北緯 139度8663438

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都江戸川区西小岩１丁目１９２１番６東京都江戸川区平井６丁目１８９８番東京都江戸川区松江３丁目３８４９番１４東京都江戸川区松江１丁目２５９３番東京都江戸川区春江町５丁目２３番１２８東京都江戸川区松江四丁目５６６０番１外１筆東京都江戸川区中央一丁目１３６５番２外２筆東京都江戸川区松江一丁目３１７３番１１東京都江戸川区平井三丁目１３７２番３東京都江戸川区松江三丁目４０６６番５東京都江戸川区船堀六丁目６２３番２東京都江戸川区大杉五丁目４９６番３東京都江戸川区西一之江４丁目１１９５番２外

参考：近隣駅の地価相場

船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード