東京都江戸川区東小松川４丁目６０４６番８(船堀駅・東大島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


298,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区東小松川４丁目６０４６番８(東京都江戸川区東小松川４−１１−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を298,000円/㎡としました。

東京都江戸川区東小松川４丁目６０４６番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区東小松川４丁目６０４６番８
住居表示東小松川４−１１−２４
価格298,000円/㎡
交通施設、距離船堀、960m
地積109㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、アパートが見られる住宅地域
前面道路の状況南9.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

幹久氏による調査レポート

不動産鑑定士幹久
価格298,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの概ね成熟した住宅地域で、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測低層の一般住宅や共同住宅を中心とする住宅地域で、特段の変動要因もないことから今後もこの状態を維持するものと予測する。地価水準は昨今の経済情勢を反映して概ね横ばいで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR中央・総武線及び都営新宿線の沿線で、概ね江戸川区の中西部に存する住宅地域。需要者の中心は、江戸川区内を中心に隣接する区、市に居住する30代から40代の一次取得者層が多くを占める。概ね成熟した住宅地域で、需給は概ね安定的である。市場の中心価格帯は、土地が70㎡∼100㎡で2500万円∼3500万円程度、新築の戸建住宅が3500万円∼4500万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、江戸川区内の人口はこの1年間で増加している。地価は概ね横ばいからやや上昇で推移した。

佐藤智之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤智之
価格298,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測中小規模の一般住宅を中心とした普通住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。不動産市況は緩やかな回復基調にあり、地価は横ばいから若干の上昇で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区中西部に所在する住宅地域で、特に都営新宿線沿線の住宅地域は代替性が高い。需要者の中心は、自己の居住を目的とする江戸川区及び周辺区に居住する30代∼40代の一次取得者層。需給は概ね安定的であり、特に駅に近い利便性の高い住宅地の需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地が2，500∼3，500万円程度、新築戸建が4，000万円台である。
一般的要因区内の取引件数、住宅着工戸数は概ね安定的に推移している。人口は微増傾向で、高齢化が進んでいるが、平均年齢は23区の中で低い水準にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6898529
北緯 139度8615028

参考：該当物件周辺マップ

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東京都江戸川区西一之江町１丁目８６４番３東京都江戸川区平井１丁目１０１３番１の一部東京都江戸川区船堀３丁目６１９番１７ほか３筆東京都江戸川区平井５丁目１１８１番東京都江戸川区松江３丁目３８４９番１４東京都江戸川区松江５丁目１１４４番１東京都江戸川区松江四丁目５６６０番１外１筆東京都江戸川区平井三丁目１３７２番３東京都江戸川区船堀六丁目６２３番２

参考：近隣駅の地価相場

船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)大島駅(地価相場 358,000円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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