東京都江戸川区船堀７丁目１４３７番２(船堀駅・一之江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


325,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区船堀７丁目１４３７番２(東京都江戸川区船堀７−５−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を325,000円/㎡としました。

東京都江戸川区船堀７丁目１４３７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区船堀７丁目１４３７番２
住居表示船堀７−５−１７
価格325,000円/㎡
交通施設、距離船堀、920m
地積92㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、小規模作業所等の混在する住宅地域
前面道路の状況南東9.1m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本隆氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆
価格325,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因徒歩圏内の住宅地で、需給は安定している。周辺で区画整理事業等が進行中であり、良好な街並みが形成されつつある。
地域要因の将来予測一般住宅、小規模作業所等の混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。徒歩圏内の住宅地域で、需給が安定しており、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は都営新宿線沿線の住宅地域で、特に船堀駅周辺地域との代替性が高い。需要者の中心は区内在住者であるが、戸建志向の若年層一次取得者層の流入も見られる。若年層を中心に宅地需要には底堅いものがあり、土地区画整理事業等の進捗により、地域性にも向上が見られるため、需給は強含みで推移している。土地は100㎡で、3，000万円∼3，500万円程度、新築の戸建住宅は4，000万円∼4，500万円程度を中心に取引されている。
一般的要因江戸川区の人口は震災前より増加している。小岩駅周辺で再開発、都営新宿線沿線で区画整理事業が進んでいる。

佐藤智之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤智之
価格325,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、小規模作業所等の混在する住宅地域で、特段の変動要因は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅、小規模作業所等の混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はないものの、今後はより戸建住宅地域としての色彩を強くしていくと予測する。需給は安定しており、地価は暫く強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区に所在し都営新宿線及び東京メトロ東西線の各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は、自己の居住を目的とする江戸川区内居住の30代∼40代の一次取得者層であるが、都心への通勤者層の区外からの転入も認められる。需給は概ね安定しており、特に駅に近い利便性の高い住宅地の需要は堅調である。市場における中心価格帯は、土地が3，000∼3，500万円程度、新築戸建が4，000∼5，000万円程度である。
一般的要因区内の取引件数、住宅着工戸数は概ね安定的に推移している。人口は微増傾向で、高齢化が進んでいるが、平均年齢は23区の中で低い水準にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6784326
北緯 139度870269

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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