東京都江戸川区一之江２丁目５４番１８外(一之江駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


273,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区一之江２丁目５４番１８外(東京都江戸川区一之江２−３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を273,000円/㎡としました。

東京都江戸川区一之江２丁目５４番１８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区一之江２丁目５４番１８外
住居表示一之江２−３−８
価格273,000円/㎡
交通施設、距離一之江、1,000m
地積175㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパートのほか空地もある住宅地域
前面道路の状況東4.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤智之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤智之
価格273,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅を中心とした住宅地域で、地域要因に特段の変動はないが、周辺では区画整理事業が進んでいる。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等の見られる住宅地域で、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。需給関係は概ね安定しており、地価は緩やかな上昇基調が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区中部の都営新宿線沿線の住宅地域で、特に「一之江」駅を最寄り駅とする住宅地域の代替性が強い。需要者の中心は、自己の居住を目的とする江戸川区及び周辺区に居住する一次取得者層。取引は戸建用地または建売住宅が大半で、近年は30代の若年者層の需要が増加しており、需給は概ね安定的に推移している。土地は100㎡程度で2，500∼3，000万円程度、新築戸建は4，000万円前後が取引の中心である。
一般的要因区内の取引件数、住宅着工戸数は概ね安定的に推移している。人口は微増傾向で、高齢化が進んでいるが、平均年齢は23区の中で低い水準にある。

勝田晴彦氏による調査レポート

不動産鑑定士勝田晴彦
価格273,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環七通り背後の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。地価は横ばいからやや強含み傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと予測する。市況回復次第で地価は横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の都営新宿線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は1次取得者層若しくはこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等である。従来からの住宅のほか、分譲住宅等も見られ、区外からの参入も見られる。一之江地区は環七通りや新大橋通りの背後にあるため、葛西臨海公園や千葉方面へのアクセスにも恵まれている。土地は100㎡程度で3，000万円程度、新築の戸建物件は4，000万円程度が取引の中心。
一般的要因人口は高齢化の進行も認められるが23区では4番目に若い区である。持家着工戸数はH27以降月40∼50戸で安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6940343
北緯 139度8836282

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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