東京都江戸川区一之江３丁目３７番２(一之江駅・瑞江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
401,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区一之江３丁目３７番２(東京都江戸川区一之江３−２−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を401,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区一之江３丁目３７番２ |
| 住居表示 | 一之江３−２−３７ |
| 価格 | 401,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 一之江、110m |
| 地積 | 197㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西11.0m区道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
幹久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 幹久 |
|---|---|
| 価格 | 402,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一之江駅に近い商業地域で、地域要因に特段の変動はない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区及び隣接区内の商業地域で、特に都営新宿線各駅周辺の商業地域について代替性が高い。需要者の中心は、店舗利用目的の小規模事業者や個人、規模によっては不動産開発業者等の投資もみられる。土地の中心価格帯は、30万円／㎡∼50万円／㎡程度であるが、取引件数は少なく、実際の売買にあたっては、事情や個別性が強く反映される傾向にある。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続き、江戸川区内の人口はこの1年間で増加している。地価は概ね横ばいからやや上昇で推移した。 |
岡田生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田生 |
|---|---|
| 価格 | 400,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 店舗付共同住宅適地として、代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は中位にある。 |
| 地域要因 | 一之江駅から近距離に所在する商住混在地であり、良好な需要が認められる。特に、店舗付共同住宅適地の地価は上昇傾向が明確になりつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区内及び葛飾区等の隣接周辺区に所在する比較的繁華性の良好な商住混在系の商業地域。需要者の中心は、店舗付共同住宅を建築し、中長期的に賃貸経営を行うことを企図する不動産業者やマンションデベロッパー、自用の店舗経営を企図する事業法人等が考えられる。投融資環境は全般的に良好であり、地価は上昇傾向が続いている。取引の目安となる土地の価格水準は35∼55万円／㎡前後、総額は多様であり中心価格帯は特に見出せない。 |
| 一般的要因 | 江戸川区の人口は微増傾向が続いている。建築費の高止まりや将来的な消費税増税等の不安要素はあるが、不動産市況は総じて堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6868073 北緯 139度8835397 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区西小岩４丁目８９７番２及び８９７番３東京都江戸川区鹿骨４丁目２７８番東京都江戸川区西一之江２丁目２２２番の一部東京都江戸川区西瑞江２丁目２７番２０東京都江戸川区宇喜田町１３０５番１東京都江戸川区江戸川５丁目２４番４９東京都江戸川区松江７丁目２７１番３東京都江戸川区春江町一丁目１番９外１筆東京都江戸川区春江町二丁目１２３番８東京都江戸川区一之江五丁目１番１４東京都江戸川区東葛西五丁目１８６０番
参考：近隣駅の地価相場
一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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