東京都江戸川区松江１丁目２５２５番１外(一之江駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


265,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区松江１丁目２５２５番１外(東京都江戸川区松江１−９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を265,000円/㎡としました。

東京都江戸川区松江１丁目２５２５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区松江１丁目２５２５番１外
住居表示松江１−９−２
価格265,000円/㎡
交通施設、距離新小岩、2,000m
地積198㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅に事業所が混在する住宅地域
前面道路の状況西6.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森脇哲史氏による調査レポート

不動産鑑定士森脇哲史
価格265,000円/㎡
個別的要因個別的要因を変動させる特段の要因は見られない。
地域要因地域要因を変動させる特段の要因は見受けられないが、実需の増加から地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因の特段の変動は見受けられず、当面は現状維持にて推移すると予測する。地価の下落は止まり、上昇へと転じている。今後も上昇傾向を維持して推移していくことが予測される。
市場の特性同一需給圏は、総武線及び都営新宿線から徒歩圏外の住宅地域で、主な需要者はエンドユーザーである。駅徒歩圏外であることから、徒歩圏内に比べ需要は劣るものの、周辺には店舗等も見られ住環境は良好である。規模は100㎡以上の画地も見られる。土地売で総額2，000∼3，000万円程度、建売住宅で総額4，000∼4，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は上昇傾向であり、不動産市況も回復傾向で、実需の増加に伴い、不動産取引数も増加傾向にある。

宮本隆氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆
価格265,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性に劣る地域であるが、工業色が薄れつつあり、値ごろ感から需給は改善傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であるが、地域内に格別の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。値ごろ感があるので、地価水準はやや上昇傾向になると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内のJR総武線と都営新宿線のほぼ中間に位置する徒歩圏外の住宅地域。特に工業色の残る地域との代替性が高い。需要者は区内在住の若年層一次取得者及び自営業者が中心である。徒歩圏外の地域で、生活利便性に劣るも、値ごろ感から需給はやや改善傾向を示している。土地は2，000万∼3，000万円程度、新築の戸建住宅は3，500万円∼4，000万円程度を中心に取引されている。
一般的要因江戸川区の人口は震災前より増加している。小岩駅周辺で再開発、都営新宿線沿線で区画整理事業が進んでいる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7024907
北緯 139度8687768

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都江戸川区西小岩１丁目１９２１番６東京都江戸川区一之江２丁目５１番４東京都江戸川区新田２丁目２８７４番内東京都江戸川区松江１丁目２５９３番東京都江戸川区春江町５丁目２３番１２８東京都江戸川区西一之江４丁目１１９５番２外東京都江戸川区松江四丁目５６６０番１外１筆東京都江戸川区中央一丁目１３６５番２外２筆東京都江戸川区松江一丁目３１７３番１１東京都江戸川区平井三丁目１３７２番３東京都江戸川区松江三丁目４０６６番５東京都江戸川区春江町五丁目５番４７東京都江戸川区大杉五丁目４９６番３東京都江戸川区西一之江４丁目１１９５番２外

参考：近隣駅の地価相場

一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード