東京都江戸川区松江５丁目１１２６番１(船堀駅・一之江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
311,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区松江５丁目１１２６番１(東京都江戸川区松江５−２２−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を311,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区松江５丁目１１２６番１ |
| 住居表示 | 松江５−２２−２１ |
| 価格 | 311,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 船堀、590m |
| 地積 | 928㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場兼倉庫 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 工場、倉庫の中に住宅も見られる工業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.3m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中川太知氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中川太知 |
|---|---|
| 価格 | 311,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 船堀駅徒歩圏の準工業地域で用途の多様性があるほか、工場、事業所の多い地域で、地元企業の実需取引も散見され、地価は底堅く推移。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏を江戸川区及び周辺区の住工混在地域を含む工業地域と判定した。需要者の中心は工場、倉庫利用目的の法人、住宅開発目的の不動産業者である。対象不動産は区画整理事業予定区域で高層建物の制限があり、共同住宅開発需要は少ないとみられる。大規模事業用不動産は供給が限定的で取引件数は少ないが、成約取引価格水準は概ね安定的に推移しており、市況は堅調とみられる。土地の価格帯は㎡20∼35万円程度で、立地により価格の幅がある。 |
| 一般的要因 | 江戸川区内の工場事業所数、従業者数、製造品出荷額とも減少傾向で、住宅地化が進んでいる。まとまった規模の土地需要は多い。 |
勝田晴彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 勝田晴彦 |
|---|---|
| 価格 | 311,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 自営の工場や倉庫等を中心とする地域であり自用目的の取引が中心である。地価は横ばいからやや強含み傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江戸川区若しくは周辺区の工業地域及び住工混在地域が概ね該当する。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元企業等である。纏った画地についてはマンション開発を目的とするデベロッパー等の参入も見受けられるが、土地区画整理事業施行予定区域に指定されている地域等については、採算性の低下から参入は限定的である。土地は1㎡当たり30万円∼40万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 円安傾向の定着から輸出関連企業の経営好転が見られる。また土地値や建築費高騰の影響で郊外の物流施設でも募集賃料の上昇が見られだしている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6860815 北緯 139度8684856 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
東京都江戸川区西一之江町１丁目８６４番３東京都江戸川区平井１丁目１０１３番１の一部東京都江戸川区西小岩４丁目８９７番２及び８９７番３東京都江戸川区宇喜田町２８６７番２東京都江戸川区平井５丁目１１８１番東京都江戸川区平井２丁目３６１番１東京都江戸川区松江３丁目３８４９番１４東京都江戸川区本一色１丁目５番２１外東京都江戸川区船堀５丁目１３２７番東京都江戸川区松江５丁目１１４４番１東京都江戸川区松江７丁目２７１番３東京都江戸川区松江四丁目５６６０番１外１筆東京都江戸川区一之江五丁目１番１４東京都江戸川区新堀二丁目１４番９東京都江戸川区船堀六丁目６２３番２東京都江戸川区東葛西五丁目１８６０番
参考：近隣駅の地価相場
船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)西葛西駅(地価相場 345,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード