東京都江戸川区西一之江２丁目８２番２(一之江駅・瑞江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


256,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区西一之江２丁目８２番２(東京都江戸川区西一之江２−２１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を256,000円/㎡としました。

東京都江戸川区西一之江２丁目８２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区西一之江２丁目８２番２
住居表示西一之江２−２１−４
価格256,000円/㎡
交通施設、距離一之江、1,700m
地積232㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況西8.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

保戸田藤郎氏による調査レポート

不動産鑑定士保戸田藤郎
価格256,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一之江駅からやや離れた成熟しつつある住宅地域であり、地域要因の特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測周辺においては新築戸建分譲が増えているが、その他に特筆すべき地域特性の変動要因は見当たらず、当面現状で推移すると予測する。地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主にJR総武線及び都営地下鉄新宿線沿線の住宅地域である。需要者は都内へ通勤する会社員層が中心で、江戸川区内住民のほか一部他地域からの流入需要者も存する。駅近くの物件など条件のよい物件の需要は比較的強く、景気の緩やかな回復基調に伴い不動産市況は堅調であり、地価は若干の上昇傾向にある。中心価格帯は新築戸建住宅で3，000万円台半ばから4，000万円前半程度である。
一般的要因景気は一部弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。区内の総人口は、直近では増加している。

勝田晴彦氏による調査レポート

不動産鑑定士勝田晴彦
価格256,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から距離はあるものの比較的閑静な住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。地価は横ばいからやや強含み傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現況のまま推移するものと予測する。市況回復次第で地価は横ばいからやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の都営新宿線及びJR総武線沿線の住宅地域一帯が概ね該当する。需要者の中心は1次取得者層若しくはこれらのエンドユーザーを対象とする不動産業者等が想定される。西一之江地区は、駅からやや遠く、従来からの住宅のほか農地等も散見されるが、昨今は分譲住宅等も見られるため、需給は比較的安定している。土地は100㎡程度で2，500万円程度、新築の戸建物件は3，500万円程度が取引の中心。
一般的要因消費増税反動減からの回復傾向が見られ住宅着工は概ね横ばいで推移している。人口は高齢化の進行も認められるが23区では3番目に若い区である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6990751
北緯 139度8796562

参考：該当物件周辺マップ

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東京都江戸川区逆井１丁目１１６番１及び１１６番２東京都江戸川区西小岩１丁目１９２１番６東京都江戸川区西一之江２丁目２２２番の一部東京都江戸川区篠崎町５丁目１４１番東京都江戸川区松江１丁目２５９３番東京都江戸川区大杉２丁目７６２番東京都江戸川区西一之江４丁目１１９５番２外東京都江戸川区松江一丁目３１７３番１１東京都江戸川区春江町五丁目５番４７東京都江戸川区大杉４丁目９６１番３外東京都江戸川区西一之江４丁目１１９５番２外

参考：近隣駅の地価相場

一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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