千葉県市川市欠真間１丁目９番９(南行徳駅・行徳駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


241,000円

2017年01月01日に行った千葉県市川市欠真間１丁目９番９(千葉県市川市欠真間１−９−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を241,000円/㎡としました。

千葉県市川市欠真間１丁目９番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県市川市欠真間１丁目９番９
住居表示欠真間１−９−２０
価格241,000円/㎡
交通施設、距離南行徳、1,000m
地積194㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

越野昭夫氏による調査レポート

不動産鑑定士越野昭夫
価格241,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅徒歩圏で都心へのアクセスが良好なことから、需要超過傾向で、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測低層住宅地として成熟しており、今後も安定的に推移するものと予測される。需要増加傾向が見込まれ、地価は、やや強含みで推移するもの予測される。
市場の特性同一需給圏は、東京メトロ東西線「浦安」∼「妙典」駅沿線の住宅地域。需要者は市川市、浦安市や都内に居住する一次及び二次取得者が中心で東京への通勤者が多くを占める。都心へのアクセスが良好なため、需要は堅調で、地価はやや強含みで推移している。市場での中心価格帯は、土地は200㎡程度で45∼48百万円、小規模な新築戸建住宅も見られ、土地面積70∼90㎡に90∼100㎡程度の建物付で35∼45百万円が需要の中心である。
一般的要因デフレ脱却・経済再生政策等の効果は、未だまだら模様。一般住宅市場は、交通利便性の劣る地域を除き、需要超過傾向で推移している。

増田優子氏による調査レポート

不動産鑑定士増田優子
価格241,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。区画整理事業が完了した、都心への接近性も良好な住宅地域で、地価は底堅い。
地域要因の将来予測街区の整った住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。規模が比較的大きい画地については、画地の細分化も進行している。地価は若干の上昇傾向が持続するものと思慮する。
市場の特性同一需給圏は、市川市内行徳地区の東京メトロ東西線「南行徳」∼「行徳」駅を最寄とする徒歩圏内に所在する住宅地域である。需要者の中心は40歳代前後の第一次取得者層で、都心への通勤者が主体である。規模の大きい画地については建売業者等による需要もある。都心方面への利便性が高く、生活利便性にも優れており、根強い需要が認められる。市場の中心価格帯は、敷地規模30坪前後の新築戸建で4千万円前後が相場である。
一般的要因低金利、住宅取得支援策等を受け、駅徒歩圏内は堅調に推移しているが、バス便圏では、昨年に比して需要に弱さがみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度67935310000001
北緯 139度9013609

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県市川市行徳駅前４丁目１１番４千葉県市川市南行徳２丁目１３番４千葉県市川市香取２丁目５番１５千葉県市川市広尾１丁目２０番１９千葉県市川市南行徳１丁目２０番７千葉県市川市相之川１丁目９０９番３千葉県市川市大野町１丁目４６７番８千葉県市川市南行徳１丁目５番１８千葉県市川市欠真間２丁目１５番１２福岡県嘉麻市大字上山田字杉町１４３３番１外１筆東京都江戸川区一之江１丁目９番１３東京都江戸川区西端江四丁目２５番１１外１筆

参考：近隣駅の地価相場

南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)妙典駅(地価相場 246,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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