東京都江戸川区瑞江１丁目１５３番３(瑞江駅・篠崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


339,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区瑞江１丁目１５３番３(東京都江戸川区瑞江１−５３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を339,000円/㎡としました。

東京都江戸川区瑞江１丁目１５３番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区瑞江１丁目１５３番３
住居表示瑞江１−５３−３
価格339,000円/㎡
交通施設、距離瑞江、700m
地積67㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北西4.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡村淑子氏による調査レポート

不動産鑑定士岡村淑子
価格339,000円/㎡
個別的要因地域内の標準的な住宅地であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理がなされ、住環境が向上した利便性の高い住宅地域で、安定した需要がみとめられる。
地域要因の将来予測区画整理が終了し、住環境が向上した戸建住宅を中心とする住宅地域であり、区内でも選好性の高い住宅地域として今後とも現状の如く推移し、地価は上昇傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は都営新宿線沿線に位置する住宅地域である。需要者の中心は自己居住用の不動産を求める第1次・第2次取得者層の個人や地元不動産開発業者等である。区画整理が終了して住環境が向上し、都心への交通接近条件も良好な住宅地域で安定した需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心は、土地は70∼100㎡程度で2500∼3500万円程度、新築戸建住宅は4000万円台程度である。
一般的要因住宅金利低下により住宅需要は堅調であるが、建築費の高止まりや需要者の所得の伸びが限定的であることから、市場にはなお不安定要素がある。

荒川真司氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川真司
価格339,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内であり、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。居住環境に特段の変化はない。地価は前年同様上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現状維持と予測する。地価水準は、上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の都営新宿線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、区内の一次取得者で、周辺地域からの流入も見られる。戸建住宅の供給が比較的多い地域で、都心へのアクセスも良く、徒歩圏内の物件は特に人気が高い。市場の中心価格帯は、土地は2，500万円から3，500万円程度であり、新規戸建住宅では3，500万円から5，000万円程度である。
一般的要因江戸川区の人口は、微増傾向であるが高齢化も進んでいる。低金利を背景として、区内の不動産市況は、住宅地、商業地ともに、堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6983592
北緯 139度895927

参考：該当物件周辺マップ

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東京都江戸川区南篠崎町１丁目２４４番の一部東京都江戸川区鹿骨４丁目２７８番東京都江戸川区南小岩５丁目１６１３番４東京都江戸川区篠崎町５丁目１４１番東京都江戸川区堀江町３３０７番３外東京都江戸川区瑞江１丁目７番１１東京都江戸川区春江町一丁目１番９外１筆東京都江戸川区西瑞江二丁目５２番３東京都江戸川区篠崎町四丁目２５４番４７外１筆東京都江戸川区西葛西三丁目５番６２東京都江戸川区篠崎町三丁目１１７番６東京都江戸川区篠崎町６丁目５０番３外

参考：近隣駅の地価相場

瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)妙典駅(地価相場 246,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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