東京都江戸川区春江町３丁目１０番１８７(一之江駅・瑞江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


286,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区春江町３丁目１０番１８７(東京都江戸川区春江町３−１５−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を286,000円/㎡としました。

東京都江戸川区春江町３丁目１０番１８７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区春江町３丁目１０番１８７
住居表示春江町３−１５−８
価格286,000円/㎡
交通施設、距離瑞江、1,100m
地積77㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅を中心とする住宅地域
前面道路の状況北5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙山博好氏による調査レポート

不動産鑑定士髙山博好
価格285,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣、競争力の程度は、普通程度である。個別的要因に変動はない。
地域要因駅周辺の区画整理による住環境の向上から住宅需要は堅調で、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、当分の間現状のままで推移するものと予測する。最寄り駅までの間の区画整理が進み住環境は向上しつつあり、地価水準は堅調に上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね新中川と江戸川に挟まれた都営新宿線各駅を最寄駅とする江戸川区内の住宅地域である。特に瑞江駅を最寄りとする地域は代替性が高い。需要者は個人の一次取得者層が主体で、交通利便性よりも価格面を重視する層及び地元密着型の需要者層が中心である。低金利の恩恵はあるものの、需要者からの支払い能力に基づく総額の縛りは依然として存在する。市場の中心価格帯は新築戸建住宅で3000万円台前半から4000万円程度である。
一般的要因将来の家計所得、経済動向に不確実性が見られるが、低金利に加え都心部での不動産価格の高止まりから、周辺区の需要も堅調である。

江藤美香氏による調査レポート

不動産鑑定士江藤美香
価格286,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。最寄駅徒歩圏で、規模の面から総額は張らないため、接面道路方位を勘案しても競争力の程度は中程度以上である。
地域要因細街路・中古違反物件が散見されるものの、駅までの環境整備や購入しやすい価格帯の地域であることから需要は堅調である。
地域要因の将来予測小規模画地が多い熟成した住宅地であり、駐車場等低利用地が開発分譲される以外は当分の間現状のままで推移するものと予測する。駅までの環境整備も手伝い、需要は堅調で地価も総じて上昇基調であると予測する。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内中部の住宅地域で、特に都営新宿線沿線圏域は代替性が高い。需要者は区内・周辺区市の居住者が中心である。近隣地域周辺を含め、現在の最低敷地面積以下の小規模住宅も散見され、区内では土地単価及び総額とも比較的購入しやすい価格帯であることから、需要は底堅い。新築戸建住宅で3，000万円台半ば程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因23区内における相対的割安感から、全般的に需要は底堅いが、区内でも地価の上昇基調に二極化がみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6925708
北緯 139度8876918

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都江戸川区北小岩４丁目１３６９番２東京都江戸川区小松川３丁目７３番５東京都江戸川区西一之江２丁目２２２番の一部東京都江戸川区篠崎町５丁目１４１番東京都江戸川区宇喜田町１３０５番１東京都江戸川区堀江町３３０７番３外東京都江戸川区瑞江１丁目７番１１東京都江戸川区春江町一丁目１番９外１筆東京都江戸川区西葛西三丁目５番６２東京都江戸川区春江町二丁目１２３番８

参考：近隣駅の地価相場

一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード