東京都江戸川区西瑞江５丁目１４番４６(一之江駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


283,000円

2017年01月01日に行った東京都江戸川区西瑞江５丁目１４番４６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を283,000円/㎡としました。

東京都江戸川区西瑞江５丁目１４番４６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区西瑞江５丁目１４番４６
住居表示 
価格283,000円/㎡
交通施設、距離一之江、830m
地積100㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が多く見られる住宅地域
前面道路の状況北5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森川正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士森川正夫
価格284,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一之江駅から徒歩圏に位置し、小規模住宅やアパートが密集している住宅地域である。地区計画の制定等により新たなまちづくりが期待されている。
地域要因の将来予測駅から徒歩圏内の、低層の一般住宅やアパートが連たんする住宅地域。地価は、景気回復の影響を受け上昇するものと考える。地区計画による新しい街づくりが始動しており、将来的には住環境が向上すると予測される。
市場の特性同一需給圏は都営新宿線沿線の江戸川区内中部の駅徒歩圏内の住宅地域。需要者は都心に通勤する区内居住の個人が中心で、区外からの転入も見られる。一之江駅周辺等の区画整理の進展により、住宅地として沿線全体の人気が上昇しつつあり、景気回復期待により低価格帯を中心に購買意欲は高い。住宅ローン金利の低下もあって地価は強含みである。新築の戸建て物件は敷地100㎡以下で総額4千万円台前半を中心に取引が行われている。
一般的要因円高是正・株価上昇で景気は回復傾向にある。資金調達環境も改善した為、地価は微増傾向となった。江戸川区の1年間の人口は約0．9％増である。

岡田生氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田生
価格282,000円/㎡
個別的要因一之江駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力はやや下位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。
地域要因一之江駅勢圏に所在する住宅地として、相応の需要が認められる。居住環境等は安定的であり、地価は微増傾向が続いている。
地域要因の将来予測平成23年末に地区計画が決定されており、将来的には環境面等における向上が見込まれるが、当面は現状を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は江戸川区内の篠崎・瑞江・一之江等、都営新宿線の各駅を最寄駅とする住宅地域。地縁的選好性の強い個人が需要者の中心であるが、徒歩10分以内の物件については、職住接近性を志向する区外からの転入者も見られる。新築戸建住宅は35∼40百万円、土地は25∼30百万円の物件が多い。居住環境は安定的であり、不動産市況全体の好調ぶりを反映して、同一需給圏内における地価は緩やかな上昇傾向が続いている。
一般的要因江戸川区の人口は微増傾向にある。建築費の高止まりや将来的な増税等の不安要素はあるものの、不動産市況は全般的に強気な状況が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6795773
北緯 139度8781628

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)葛西駅(地価相場 275,500円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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