東京都江戸川区平井７丁目１８８９番７(一之江駅・船堀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


301,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区平井７丁目１８８９番７(東京都江戸川区平井７−１２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を301,000円/㎡としました。

東京都江戸川区平井７丁目１８８９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区平井７丁目１８８９番７
住居表示平井７−１２−３
価格301,000円/㎡
交通施設、距離平井、1,200m
地積127㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況南11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中川太知氏による調査レポート

不動産鑑定士中川太知
価格301,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平井駅からやや離れているが、街路の広い住宅地域で、堅調な住宅需要があり、地価は底堅く推移。
地域要因の将来予測道路拡幅事業・歩道整備は完了し、沿道の建替も進んでおり、今後は現状の環境で推移するものと考えられる。周辺に狭隘な道路が多い中、街路が広く根強い需要が期待できるため、地価は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区及び周辺区のJR総武線沿線の住宅地域。需要者の中心は江戸川区及びその周辺地域の賃貸住宅居住者、都心部へ通勤する会社員である。不動産市況は概ね堅調に推移している。平井地域は新規宅地供給の少ない地域で、需給関係は比較的安定している。取引の中心価格帯は、土地が3，000万円台、新築戸建物件が4，000万円台が多い。
一般的要因江戸川区の人口、世帯数とも微増傾向が続いている。新設住宅着工戸数、新築戸建価格も堅調に推移しており、市況は概ね良好。

工藤貴好氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤貴好
価格301,000円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状の画地であり、とくに価格に影響する個別的要因の変動要素はない。
地域要因平井駅からやや離れているがバス便もあり、生活利便性は悪くない。周辺では街路整備が進み、マンションも増加するなど環境が変化しつつある。
地域要因の将来予測低層の一般住宅や事業所等が混在する駅徒歩圏限界域の住宅地域。駅からやや遠いが墨田区方面へのバス便もあり、需要は底堅い。大きな変動要因は認められないため、今後もおおむね現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR総武線沿線の江戸川・葛飾区内の住宅地域で、駅から徒歩限界域の地域が代替性が高い。需要者は両区内居住の個人が中心で、地域外からの転入も見られる。都心にも近く、生活利便性も高いため人気のある住宅地となっており、底堅い需要が認められる。景気回復期待により需要者の購買意欲は回復してきているが、駅から遠い住宅地では価格の動きは小さい。新築の戸建物件は敷地100㎡以下で総額4000万円台を中心に取引が行われている。
一般的要因東京郊外住宅地として発展し、千葉方面からの流入もある。住宅を中心に需要は底堅く、金融緩和等の影響で地価水準は小幅上昇で推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7024907
北緯 139度8687768

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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