東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４(瑞江駅・一之江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


339,000円

2016年01月01日に行った東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４(東京都江戸川区南小岩５−７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を339,000円/㎡としました。

東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都江戸川区南小岩５丁目１６４０番１４
住居表示南小岩５−７−５
価格339,000円/㎡
交通施設、距離小岩、930m
地積107㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況西16.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平井良之氏による調査レポート

不動産鑑定士平井良之
価格340,000円/㎡
個別的要因需要者は、その敷地規模から個人が主と判定される。競合関係にある類似地域の不動産と比較して、周囲の環境面から普通であると判断した。
地域要因駅から徒歩圏内にある比較的住環境の良い住宅地域である。最近の経済情勢を反映して、地価はやや強含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、最寄駅から徒歩12分程度の一般住宅の中にアパート等がある住宅地域である。当分の間、現状のまま推移するものと判断する。地価は、景気動向の影響を受けやや上昇する。
市場の特性同一需給圏は、江戸川区内で、主にJR総武線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、都心に通うサラリーマンで、江戸川区等に居住する一次取得者及びマンションからの二次取得者である。当該地域は、比較的古くから細分化された低層戸建住宅の中にアパートが見られる住宅地域で、土地の供給量は少ない。土地の単独取引は限られているが、1㎡当たり345，000円程度であり、新築戸建住宅の総額は4，000万円台前半が中心である。
一般的要因景気は、このところ一部に弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。当区の1年間の人口は約0．7％増である。地価は、上昇傾向である。

松本裕氏による調査レポート

不動産鑑定士松本裕
価格338,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。概ね標準的であり、総額面での競争力は中程度である。
地域要因最寄駅から徒歩圏且つ広幅員公道に面しており、日照通風等の住環境は良好。また南小岩再開発エリア背後地のため、需要は底堅く推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパートが多い既成住宅地域であり、当面現状で推移するものと予測する。最寄駅から徒歩圏且つ鹿本通り沿いにあり、概ね住環境は良好である。地価は強含み傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね江戸川区北部・中部の住宅地域。特にJR総武線・小岩駅から徒歩圏住宅地域との代替性が高い。典型的需要者は①都心部に勤務する中所得者層②江戸川区に居住経験のある一次取得者又は地縁者。JR総武沿線の新築戸建成約価格は、概ね安定的に推移している。近隣地域周辺は、鹿本通り沿いに面しており、日照通風等の住環境面で優位性があり、底堅い需要が見込まれる。中心価格帯は新築戸建で総額4，000∼4，500万である。
一般的要因震災後一時減少した区内人口は、回復基調が鮮明となり、震災前との比較においても増加している。住宅着工数は、総じて堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6983592
北緯 139度895927

参考：該当物件周辺マップ

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東京都江戸川区南篠崎町１丁目２４４番の一部東京都江戸川区北小岩４丁目１３６９番２東京都江戸川区鹿骨４丁目２７８番東京都江戸川区南小岩５丁目１６１３番４東京都江戸川区篠崎町５丁目１４１番東京都江戸川区瑞江１丁目７番１１東京都江戸川区春江町一丁目１番９外１筆東京都江戸川区西瑞江二丁目５２番３東京都江戸川区篠崎町四丁目２５４番４７外１筆東京都江戸川区西葛西三丁目５番６２東京都江戸川区篠崎町三丁目１１７番６東京都江戸川区篠崎町６丁目５０番３外

参考：近隣駅の地価相場

瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)南行徳駅(地価相場 258,500円/㎡)行徳駅(地価相場 310,500円/㎡)篠崎駅(地価相場 257,000円/㎡)浦安駅(地価相場 263,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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