東京都江戸川区松江３丁目４２２３番(船堀駅・一之江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
316,000円
2016年01月01日に行った東京都江戸川区松江３丁目４２２３番(東京都江戸川区松江３−２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を316,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江戸川区松江３丁目４２２３番 |
| 住居表示 | 松江３−２−３ |
| 価格 | 316,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 船堀、1,000m |
| 地積 | 326㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)10F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 共同住宅が多い中に店舗兼住宅等も見られる地域 |
| 前面道路の状況 | 西18.3m都道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
川崎信和氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 川崎信和 |
|---|---|
| 価格 | 317,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 投資用不動産への需要の高まりを受け、賃料水準は大きく変わらないものの、獲得競争は過熱している。 |
| 地域要因の将来予測 | 共同住宅が多い中に店舗兼住宅等も見られる地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。投資用不動産の獲得競争は進んでおり、希少性の高い物件を中心に地価は上昇していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、江戸川区内及び隣接市区の共同住宅地域であり、特に江戸川区内の共同住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、中小の開発業者等と考えられる。需給動向は、都心の投資用不動産に対する需要増を受け、優良な物件への投資需要は増している。取引される規模にばらつきがあり、取引される価格帯の総額による把握は困難であるが、類似取引事例単価は150∼550千円／㎡と幅広く分布している。 |
| 一般的要因 | 都心で投資用不動産の取得が困難になったことを背景に、当区でも投資用不動産の獲得競争が進んでいる。 |
佐藤智之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤智之 |
|---|---|
| 価格 | 315,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 共同住宅を中心に店舗兼住宅等も見られる主要幹線道路沿いの地域で、特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 共同住宅を中心に店舗兼住宅等も見られる地域であり、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。マンション用地に対する需要は高く、地価水準は暫く上昇基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、江戸川区及び周辺区内の共同住宅地域で、特に幹線道路沿いの地域は代替性が高い。需要者の中心はマンション開発業者や沿道施設事業者等である。マンション用地に対する開発業者の取得意欲は高く、特に主要幹線道路沿いで、容積率が確保できる纏まった土地については、稀少性が高く高値での取引も散見される。土地取引の価格帯は、規模・用途等によって様々であり、1㎡当たり30∼50万円台と幅広い。 |
| 一般的要因 | 区内の取引件数、住宅着工戸数は概ね安定的に推移している。人口は微増傾向で、高齢化が進んでいるが、平均年齢は23区の中で低い水準にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6925779 北緯 139度867841 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都江戸川区平井１丁目１０１３番１の一部東京都江戸川区船堀３丁目６１９番１７ほか３筆東京都江戸川区西小岩４丁目８９７番２及び８９７番３東京都江戸川区平井２丁目３６１番１東京都江戸川区一之江２丁目５１番４東京都江戸川区松江５丁目１１４４番１東京都江戸川区松江７丁目２７１番３東京都江戸川区松江四丁目５６６０番１外１筆東京都江戸川区平井三丁目１３７２番３東京都江戸川区一之江五丁目１番１４東京都江戸川区松江三丁目４０６６番５東京都江戸川区船堀六丁目６２３番２東京都江戸川区西一之江４丁目１１９５番２外
参考：近隣駅の地価相場
船堀駅(地価相場 315,000円/㎡)一之江駅(地価相場 278,000円/㎡)東大島駅(地価相場 337,000円/㎡)新小岩駅(地価相場 344,000円/㎡)瑞江駅(地価相場 279,500円/㎡)平井駅(地価相場 358,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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