地域要因

大規模オフィスビルの供給増加、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から名駅の商業地需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する名駅地区等の高度商業地域に存するもので適格性を有している。需用者は上記のとおり大手法人・投資ファンド等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等は、長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前一等地であり、稀少性は非常に高い。再開発ビルの竣工及び進捗等を受けて、名駅地区は更なる発展が見込まれ、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

大名古屋ビルヂングやJPタワー名古屋の商業部分が昨年開業し、さらにJRゲートタワーの竣工を間近に控えるほか、進捗中の再開発計画など期待要素もある。今後とも高度商業地域として発展的に推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中村区及び中区に存する高度商業地の事例を中心に収集・選択しており、実証的な価格として規範性は高い。収益価格についても、実態に即した高層店舗を想定したが、名古屋駅近接エリアにおける取引市場はその稀少性により高値形成されており、収益価格はやや低位に求められた。本件では、当該取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大きな変動はないものの、再開発が進む名駅に近くその影響で地価は上昇している。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近接する幹線道路沿いの商業地域で名古屋駅に近くその間接的な影響を受け地価は上昇しているが特に目立った発展要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は幹線道路沿いの商業地に存する取引事例を中心に採用して求めたものであり、説得性、信頼性が高い。収益価格は、対象不動産の規模から効率的な賃貸経営が困難であること及び地域的に賃貸オフィス・賃貸マンションの賃貸条件が低迷していること等により低位に求められた。よって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋駅周辺の近隣商業地域。名古屋駅の選好性の高まりから徒歩圏の地域の需要は一層強まっており、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は都心に近い利便性の良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高止まりにより採算面で不安定である。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高い。説得力や信頼性から比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

名駅地区外縁部にあって環境条件に劣るエリアであるが、名駅地区に対する一層の需要増及び納屋橋東再開発への期待もあって地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中層事務所ビルが多い中にラブホテル等が混在する地域。堀川を挟んで近接する納屋橋東地区再開発による波及効果が期待されるエリアであるが、当面は現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区を中心に代替競争性が高い事例を採用して査定した実証的な価格である。収益価格は、実態に即した事務所ビルを想定の上査定したが、地域内では自用目的での取引も多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、他の標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

複数の大型ビルの建替えにより名駅地区の商業集積度はより一層高まるものと予測され、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は中村区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。一方、収益価格は需要者の多くが投資法人等であるため、投資判断をするうえで重視される価格といえる。以上より、比準価格を重視しつつ収益価格を関連づけ、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部に近く、地下鉄等利便性も良好であり、マンション用地需要や賃貸マンション等に対する投資需要は強含みであり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中区・東区区境周辺の幹線沿いの事例を採用し、各事例の規範性を考慮した実証的な価格である。収益価格は、現況を踏まえ店舗兼事務所を想定の上試算したが、近時のオフィス需要の弱さ等を受けて収益性はやや低く算出され、またマンション転用や実需目的の取引も存するなど、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。一定の需要が見込める地域であり、地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等も散見されるが、対象標準地の画地規模や賃料水準等により、効率的で収益性のある賃貸建物を想定することができないため、収益価格については試算しなかった。比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格である。土地取引は自用目的の売買が中心であり、収益性より居住の快適性が重視される。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した高台の住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が連たんする熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は底堅い需要に支えられ、一般的要因を反映して、今後も上昇基調の動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わるもので適格性を有している。上記のとおり地域内には賃貸マンション等の収益物件は見られず、賃貸事業目的の土地需要は乏しいので、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び需給動向等を総合的に考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

 戸建住宅が連たんする熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は安定した需要に支えられ、一般的要因を反映して、今後も上昇基調の動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わるもので適格性を有している。地域内にはアパート等の収益物件が見られるが、旧来からの土地所有者による有効活用が多い。また効率的な共同住宅の想定が困難なため、本件においては収益還元法は採用しなかった。したがって、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡及び需給動向等を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

丘陵地にある既成住宅地域で、今後も当分の間現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

本件においては、経済合理性を有する賃貸住宅の建築が想定できず、収益価格については試算しなかった。当該地域は、共同住宅、賃貸マンション等も見られるが、対象地の画地規模を考慮すると自用目的での取引が一般的で、収益性よりも居住の快適性が重視される。また、比準価格は市場実勢を反映しており市場参加者の観点から説得力も高いと考えられることから、比準価格を採用して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中区中心部近くに存し、安定した収益が得られる物件の取得需要は高く、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺の取引事例を収集しており、実証的な価格が得られた。周辺では収益用不動産が多く存するなか、地域の実態に併せて店舗兼事務所ビルを想定して収益価格を求めたが、未だ事務所地としての選好性に劣る繊維街地域であることなど、賃貸市場の回復は遅く、試算価格はやや低位に求められた。よって調整は比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代替関係にある標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は既成の住宅地域で、住宅需要は比較的良好であるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の住宅需要は堅調であり、今後も住宅地域として熟成するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内ではアパート等が見られるものの、収益物件取得を目的とする土地取引は殆ど見られず、周辺実勢相場に基づき、価格の意思決定をするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

主要用途であるオフィス賃貸市場は依然厳しいが、投資物件やマンション目的の需要も認められ、景気回復もあって地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

大須繁華街に近い、幹線沿いの事務所主体の地域であるが、オフィス選好性にやや乏しく、また賃貸マンション目的の需要も認められるなど、将来的には、緩やかではあるが住居系用途との混在が進むものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中区南西部の幹線沿いの事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益価格は、実態に即した店舗兼事務所を想定したものであるが、近時のオフィス需要の弱さ等を受けて収益性はやや低く算出され、またマンション転用目的の取引も存するなど、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄池下駅至近の商業地であり、超高層マンションの竣工等により地域のイメージがアップしており需要は堅調といえる。

地域要因の将来予測

中層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地下鉄駅至近に超高層マンションが竣工完売し、商業繁華性が向上している。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は鑑定標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、当該地域は希少性が高く、依然として需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

熟成した高級住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。一方、共同住宅等の収益物件は散見されるが、自用目的での取引が中心であり、不動産の収益性よりも快適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅、商業施設等利便施設への接近性に優れ、需要も堅調に推移しており、地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域として熟成した地域であり、駅、大規模商業施設への接近性等利便性の高さから今後も現状を維持しながら、地価はやや上昇傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

マンション需要は堅調であるが、土地供給が少なく、需給ギャップが拡大しているため、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

 居住環境及び利便性に恵まれた中高層共同住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。総額が嵩むことから地価は、一般的要因の動向に左右されやすく、当面は上昇基調を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実のマンション用地の市場性を反映した実証的価格である。開発法による価格は、マンション分譲を想定した場合の投資採算価格で、想定収支に着目した需要者サイドの価格である。両価格はいずれも信頼性を有するが、資料が豊富でより実証的な比準価格の相対的規範性が高いと判断する。したがって、比準価格を標準に、想定要素の多い開発法による価格を参酌し、代表標準地価格との均衡を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、金融緩和の影響もあって、当該地域の地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中低層の店舗等が見られる路線商業地域であり、需要者の中には収益性を重視する個人や法人も想定されるものの、当該地域の取引は、純粋な賃貸用建物の建設を目的とした取引は少なく、実需に基づく取引が中心である。以上の検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、地下鉄駅の至近に位置し、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

駅至近の中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因は安定しており、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、試算価格の説得力の観点から、市場参加者の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、住環境は比較的良好であるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業進行中の新興住宅地域であり、街区はほぼ完成して徐々に住宅は増えつつあるが、未だ空地も多く、今後の熟成が期待される。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業進行中の地域であり、徐々に住宅は増えつつあるが、依然として空地も多い。需要者は一次取得者層である若年世帯中心であり、小・中学校がやや遠いのが一般的にはマイナス要素と思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一区画整理内の取引事例を採用して試算することができた。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず、試算できなかった。当地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は通常、周辺実勢相場からみた価格の妥当性を意思決定の主な要素とすることから、本件では比準価格を基本とし、地価水準形成の過程にある新興地域であることから、代表標準地との検討結果を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅等利便施設への接近性に優れる住宅地域であり、需要は堅調に推移し、地価はやや上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、周辺地域の再開発や中心商業地の地価上昇の影響により地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅南地区やその周辺の商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は自用の事務所や併用住宅が多く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

オフィスビルの供給増加、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から名駅の商業地需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

 幹線道路背後の事務所ビルを主体とした商業地域で、周囲では老朽化ビルの建て替え等が見られる。当面は現状維持と予測するが、地価水準は、大規模プロジェクトの進捗により幾分強含みの動向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は地元優良法人・投資家等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等が長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、商業地需給の動向等を考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既成市街地で、新規の供給は少ない。利便性、居住環境が良好であり需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、事務所やマンションが建つ幹線沿いの商業地域であって、需要者の中には収益性を重視する個人や法人も考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中低層の店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

中低層の店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。将来的には住宅系用途の増加も考えられるが、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地周辺の千種区北部の商業地の事例を中心に採用し試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益還元法は店舗兼共同住宅を想定したが、賃料がやや低位であるため、やや低位に試算された。本件においては、投資目的より自用目的での取引が多い地域性から、比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小規模の店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、市場の取引実態を反映している。収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため比準価格と比較して、低位に試算された。本件においては、投資目的より自用目的での取引が多い地域性から、比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中低層小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価はやや上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、土地価格に見合う賃料水準の形成がなされていないため比準価格と比較して低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり説得力を有する。本件においては、投資目的より自用目的での取引が多い地域性から、比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既に熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に特段の変動要因は見受けられず、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格については、投資採算性の観点及び対象標準地の画地条件から収益不動産の想定が困難なため試算しなかった。当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が一般的な地域である。従って、類似する標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部に近い幹線道路沿いの商業地であり、利便性も高く、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

都心部に近接する幹線道路沿いの普通商業地であり、マンション用地としての需要もあり、今後も発展的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、東区内の準高度又は普通商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲マンションが増加しており、収益価格はやや低位に試算された。従って市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として地域要因に大きな変動はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから求められなかった。したがって現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内のマンション、物流施設等が混在する住宅地域。付近で大規模な分譲が行われている。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内のマンション、物流施設等が混在する住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引事例に基づき試算した実証性の高い価格であり、高い説得力が認められる。一方、開発法による価格は、分譲マンションの開発を想定し、対象標準地の最有効使用や典型的需要者の行動規範を反映した価格として説得力が認められるが、一部に想定要素を含むものであるなど、比準価格に比して説得力はやや劣る。以上より、比準価格を標準に、開発法による価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

千種区の西部に位置し、旧来からの既成の住宅地域である。地域要因に特段の変動なく、需要も安定的で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域で、地域の状況を変える特段の要因もなく、当面は現状のまま推移すると思料される。

価格決定の理由

比準価格及び収益価格を求め鑑定評価額を決定した。比準価格は不動産市場の実態を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性を反映した理論的な価格である。近隣地域は、戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、収益性よりも快適性・利便性を重視して価格が形成される地域であると思料される。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地に係る価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。賃貸市場は熟成しているが、土地建物一体の価格を元本としての事業採算性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地価に影響を与える目立った地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としておおむね熟成しており、既存建物の建替え、小規模な戸建分譲等が中心で、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず、試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は通常、周辺実勢相場からみた価格の妥当性を意思決定の主要な要素とすることから、本件では市場実態を反映する比準価格を基本とし、代表標準地との検討結果を十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は既成の住宅地域で、駅から徒歩圏内にあるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域としてすでに熟成しており、特段の変動要因は認められないため、既存建物の建替等を中心に当面現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取引は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理中の新興住宅地域であるが、漸次熟成度の向上が認められる。最寄駅より遠隔地に立地するが、居住環境を重視する実需が認められる。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業が進行中の住宅地域である。現状では空地が見られるものの、良好な居住環境を背景にして漸次熟成度の向上が見込まれる。地価は熟成度の進行と並行して微増基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都市部における地価上昇の影響を受け、当地域も地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域においては、収益性を重視する傾向にある需要者が想定される。比準価格は実際の取引事例により比準したものであり、市場性を反映された実証的な価格である。また収益価格は賃料や利回り等の各種諸元について地域性・個別性を反映し求めることができたものであり、規範性は高い。以上より実証的である比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

名古屋駅西口に至近の商業地域である。飲食店舗の集積による人通りの増加、リニア中央新幹線の着工もあり、地価は上昇基調が継続中。

地域要因の将来予測

名古屋駅西口至近の商業地域で人通りも多く、リニア中央新幹線の着工もあり、将来的には商業集積機能が高まるものと予測する。

価格決定の理由

需要者の多くが投資法人等であるため、収益価格は投資判断をするうえで重視される価格といえる。また、比準価格は中村区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。以上より、収益価格と比準価格を関連付け、かつ単価と総額との関連、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、日銀の金融緩和策の影響による流動性増加から高度商業地の需要は増加基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は上記のとおり大手法人等であるが、収益価格の前提となる賃料水準・空室率等は、長期的な将来予測を反映しづらいことから、収益価格は幾分低位に試算された。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡を考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

マンション適地は高値の取引が見られる一方、小規模物件等は低い価格の取引もあり、二極化現象が見られるが全体的に地価は上昇している。

地域要因の将来予測

上前津駅周辺の幹線道路沿いにオフィスビルが多い地域であるが、オフィス需要はそれ程強くはなく、空室率が依然として高い。代替用途としてはマンションが考えられ、マンション用地としての取得が目立ち始めている。

価格決定の理由

当該地域は古くは問屋、小売を主とする商業地で収益物件は小粒で、交通利便性の良好さに比し賃貸市場は弱かった。最近は収益物件に対する需要も出てきてはいる。しかし収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実際の取引水準を重視して取引されている傾向が強い。したがって、市場価格をより反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都心部の積極的な不動産投資市場を反映し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性を反映された価格である。市場では投資採算性をも考慮のうえ取引される傾向にあることから実証的な価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より実証的である比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、都心部における積極的な不動産市場を反映し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性を反映された価格である。市場では投資採算性をも考慮のうえ取引される傾向にあることから実証的な価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より実証的である比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

名古屋駅周辺の高度商業地域であり、希少性が高い。名駅エリアの賃貸市場は好調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は名古屋駅前の希少性の高い高度商業地域で供給はほとんどない。比準価格は同品等の事例が少数しか得られなかったが同一需給圏の事例から試算したものである。一方、収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格であり、近年投資利回りの低下により上昇傾向が顕著である。高い希少性を有する地域であることから比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

複数の大型ビルの建替えにより名駅地区の商業集積度はより一層高まるものと予測され、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ地域であり、名古屋駅前の再開発の進捗に伴い、中長期的には発展していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は中村区及び中区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格といえ説得力を有する。一方、収益価格は投資家等が着目する価格であり、特に高度商業地域、準高度商業地域においては投資判断を行う上で重要となる価格である。以上より、比準価格を標準として収益価格を関連付け、かつ単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い利便性の高いエリアで、事業用地のほか、住居系用地としての需要が見込まれ地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域にて信頼性のある取引事例を収集し比準価格を求めた。一方標準地は商況は劣るものの交通アクセスが優るため賃貸マンションの堅調なニーズがある。このため安定的な収益物件としては賃貸住宅は魅力はあるが競合物件の増加、建築費高騰等から投資採算的には低位に試算された。このため調整は比準価格を標準とし収益価格を参酌し、代表標準地との価格均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店舗ビル等が建ち並ぶ歓楽街であり、収益性が改善し期待利回りが低下しているため、地価も急激に上昇している。

地域要因の将来予測

「錦三」と呼ばれる名古屋随一の歓楽街であり、景気変動の影響を受けつつ、今後も現状のまま推移していくと予測する。

価格決定の理由

飲食店、レジャービルが建ち並ぶ歓楽街であり、景気の動向によって飲食店等の売上の変動及び稼働率の変動も大きく、飲食店等を想定した収益価格は大きくぶれる傾向がある。但し、最近は撤退するテナントもある一方、空いてもすぐに新たなテナントが入居する等、収益価格の信頼性は高まっている。以上より、収益性を反映した収益価格を重視し、不動産市場を反映した比準価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

花園通沿いの商住混在地域であるが、商業繁華性は漸減傾向にある一方、駅への接近性から住居系用途としての需要が見込まれ、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、若宮大通以南の幹線街路背後の事例を採用の上査定しており、実証的な価格である。一方、収益価格は、事務所兼共同住宅を想定したが、地域内では自用目的での取引も依然多く、かかる場合、需要者は収益性や投資採算性を必ずしも重視するわけではなく、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。本件では、市場実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないものの、景気の回復傾向を受け地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地域であり、「ささしま地区」で開発が進んでおり、やや発展的に推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

名駅に徒歩圏でかつ周辺ターミナルビル駅建て替え計画の具体化で地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅高度商業地に存しかつ標準地に近い事例を収集しており、事例数は少ないが実証的な価格としての規範性は高いと判断される。収益価格は、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うことから高層店舗兼事務所を想定して試算した結果 賃料の上昇、投資利回りの低下傾向から比準価格との開差は縮小しつつある。調整は現下のマーケットでの比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

事務所ビル、住宅等が見られる商住混在地域である。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響もあって需要は強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、中高層ビルに低層店舗も見られる商業地域であって、需要者の中には収益性を重視する個人や法人も考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で、比準価格は、幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業域である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

特段の地域的変動要因は見当たらず、当分は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は中高層事務所ビル等が見られる高度商業地域であり、比準価格は同一需給圏内の商業地域に存するの事例から試算したものであり実証的である。収益価格は、不動産を賃貸運用することを前提とした収益性を反映した価格である。本件では、高い希少性を有する地域であることから比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗住宅併用地域であるが、地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

 中高層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に格別の変動はない。地価は、一般的要因の動向に左右されやすく、当面は上昇基調を示すものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する商業地に係わるもので適格性を有している。需用者は上記のとおり地元企業・投資家等であるが、利用用途の過半が住宅であるため、賃貸事業の投資採算性は幾分劣る。したがって、相対的規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡を考量して、土地需給の動向等を勘案のもと、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

工業系用途から、住宅系用途へと徐々に移行しつつあり、周辺における商業施設の開業に伴い、利便性が向上し用途の多様性が認められる地域である。

地域要因の将来予測

中小工場を主体とする地域であるが、工場用地の住宅化傾向にあり、大規模商業施設の開店により、今後用途の多様化の動きがあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場の中に低層住宅も散見される工業地域であり、収益獲得を目的とする工場用地取引は皆無であり、賃貸市場は総じて未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。需要者は製造、流通の経済性、関連業種との接近性等を考慮して行動するものと思料される。よって本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、県道沿いの成熟した近隣商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

南区の幹線道路沿いの商業地域であり、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められるが、収益不動産の市場は未成熟である。従って、比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近接するJPタワー名古屋の竣工により、エリアの様相は大きく変わり、商業部分のオープンも間近に控え、更なる発展期待感は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅地区に存する背後事例を採用の上査定しており、実証的な価格である。収益価格は、店舗兼事務所といった実態に即した建物を想定し、市況を反映した賃貸事例を採用するなど、相応の規範性が認められる。また、近隣地域は収益ビルの立地も多く、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うものと思料される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅近接の商業地であり、一定の需要がみられ、比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域における取引事例より試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回りについて、地域性や個別性を反映して求められたもので、客観的説得力を有するものである。しかしながら当該地域の市場特性を考慮すると、収益性のみではなく市場取引価格を反映した意思決定がなされる傾向にある。よって比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅西エリアの地価上昇が、当該地域にも波及してきており、当該地域の地価も上昇している。

地域要因の将来予測

商業地域であるが、住宅地域的な要素も強い地域である。名古屋駅にも近く、利便性が高いため、今後も徐々に賃貸マンション等が増えていくと予測する。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件の需要も出てきている。但し、収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重も依然として大きい。また地価変動が大きくなっているため、相対的に収益価格が低位になっているとも言える。したがって、実際の市場を反映している比準価格を中心として、収益価格も考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名駅地区外縁部に位置し、駅前地区の再開発等の外延的影響下にある。現状は繁華性が劣るものの、これらの影響を受け地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例より比準した市場性を反映された価格である。取引価格は投資要素も反映され形成された実証的な価格である。一方収益価格は想定建物から得られる純収益と還元利回りから求めたものであり、収益性を反映した価格である。ただ想定要素を保守的に捉えているため、やや低位に求められた。以上より、市場特性を勘案のうえ、実証的である比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、投資需要、住宅系用途の需要増により地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は東区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場実態を反映し、説得力を有する。収益価格は事務所兼共同住宅を想定し試算するものの、比準価格に比し、低位に求められた。圏域内では自用目的での取引も見られること、地価に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格の価格影響力は相対的に低位に留まる。従って、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食店ビル等が建ち並ぶ商業地域。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響もあって需要は強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店ビル等が建ち並ぶ地域であり、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変化は見られないが、景気回復の影響を受け、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、中低層店舗や高層マンションが見られる商業地域であり、需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家も考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、幹線、準幹線道路沿いの商業地域の事例から求められており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格をやや重視するも、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の住宅、小工場等が混在する地域で、地価水準は低位の為、安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

南区西部の既成混在住宅地域であり、資産保有等を目的とするアパート等の収益物件は散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。従って、居住の快適性を重視し、自用を目的とする住宅地域であるので、市場の実勢を反映する比準価格と規準価格との均衡を計り、住宅市場の動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

名駅地区の幹線道路背後の商業地域である。飲食店舗の出店意欲の強い地域であり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は中村区、中区内の準高度・普通商業地域内の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格で説得力を有する。需要者は収益性を重視した法人等が想定され、利回りは低下傾向にあるが、地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に把握された。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業集積の低い幹線道路沿いの地域であるが、都心部に近く、利便性もあり、需要は強含みである

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、東区内の普通・近隣商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。当地域においては、収益物件への投資家等の取引も多く見られるが、店舗・事務所需要がやや低く、近年分譲及び賃貸マンションが増加している。本件では市場性を反映した比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、更に不動産市場の現状・動向に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

当地域は共同住宅地として人気があり、マンション用地として需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、マンションディベロッパーが買主となった取引事例も考慮して試算を行ったため、市況を反映した価格となっているが、それぞれの取引の個別性が強く試算値そのものはばらついた。開発法による価格は、投資採算性を重視するマンションディベロッパーの視点に立った価格である。以上、需要者の投資行動の適合性の観点より、開発法による価格をやや重視するも、比準価格も関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り、決定した。

地域要因

大規模マンション開発と店舗出店が周辺で進み、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、住宅、アパートの中に空地が見られる住宅地域であるが、事業収支の観点から、賃貸需要との関係で効率的な共同住宅を想定することが難しいため、収益価格は試算しない。また当該住宅地においては収益性よりも快適性・利便性が重視されると考えられる。以上、検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響により地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

中低層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は店舗事務所兼共同住宅を想定して求めたもので、賃貸経営の投資採算性を示している。本件における需要者の中心は、地元の法人及び個人事業者、投資家等である。したがって、市場参加者の観点から、市場の実態を反映した比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は鑑定標準地と価格牽連性を有する商業地に係るもので適格性を有している。一方で需要者は上記の通り投資家等であるため収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の変動要因は見られないが、住宅地との混在から周辺地域の影響を受けやすく、地価は緩慢ながらも上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既存の工業地域であるが金山駅から徒歩圏内にあるため、工場のほか周辺には共同住宅等も見られる。将来的に住居系用途への転換が増えるものと見られるが、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した事例について取引形態等を考慮して試算し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。収益価格は収益性に基づいた価格であるが、市場参加者は自己利用の工場、倉庫等が中心であり、賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に求められた。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にとどめ、さらに代替関係にある標準地との秤量的検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良好な地域で、マンション素地の需要は強く、素地価格は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存するマンション適地の事例を採用し、市場における実際の取引事例を基礎とした実証的な価格である。開発法による価格は共同住宅を建築・分譲することを想定した投資採算性を反映した価格である。本件では、主たる需要者はマンションディベロッパーであり、これらの需要者等が買主となった取引事例から求めた比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡を考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

既存の都心商業地であったが、マンション住宅地に転換しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映し、実証的な価格であるが、マンション素地取得に過熱感があり、適正な水準を見出しにくい状況である。一方、開発法によって求められた価格は、デベロッパー等の投資採算性に着目した手法であり、各種の想定が適正に行われた場合は他の試算価格の有力な検証手段となり得る。以上を勘案の結果、本件では開発法による試算価格を標準として、比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。