愛知県名古屋市千種区池下１丁目４１３番(池下駅・西春駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


525,000円

2016年01月01日に行った愛知県名古屋市千種区池下１丁目４１３番(愛知県北名古屋市池下１−４−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を525,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市千種区池下１丁目４１３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市千種区池下１丁目４１３番
住居表示池下１−４−１５
価格525,000円/㎡
交通施設、距離池下、60m
地積260㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB1
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南37.0m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀田直紀氏による調査レポート

不動産鑑定士堀田直紀
価格524,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に大きな変動はない。
地域要因地下鉄池下駅至近の商業地であり、超高層マンションの竣工等により地域のイメージがアップしており需要は堅調といえる。
地域要因の将来予測中層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地下鉄駅至近に超高層マンションが竣工完売し、商業繁華性が向上している。地価は一般的要因の動向に左右されやすいが、当面は上昇基調にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は地下鉄東山線沿線の駅に近い商業地域である。需要者の中心は、小規模画地は地元企業や個人投資家等であるが、大規模画地は大手マンションデベロッパー等である。池下駅至近では超高層マンションが竣工したこともあり地域の商業繁華性が向上した。鑑定標準地については角地であり視認性も良好であることから競争力がある。立地条件、規模等に応じて多様であり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
一般的要因アベノミクスが雇用拡大や地方創生を掲げる第二ステージに移行する。消費税率10％の動向が注目される中、目下の商業地の投資意欲は旺盛である。

中村伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士中村伸二
価格525,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層ビル、低層の店舗等が混在する地下鉄駅至近の商業地域であり、地価は引き続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中高層の店舗兼事務所ビルや低層店舗が混在する地下鉄駅前の商業地域である。近隣の超高層マンションの竣工等による商況好転が期待されている。
市場の特性同一需給圏は、千種区を中心とする名古屋市内における商業地域である。主な需要者は、地元企業、個人事業者、マンションデベロッパー、収益物件への投資家等があげられる。当該地域は、地下鉄池下駅至近の良好な立地条件を基に底堅い需要があり、地価は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、立地条件、規模等に応じて大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
一般的要因景気は下振れリスクはあるものの回復基調が継続しており、都心部における不動産市況は好調である。地価は上昇傾向が継続している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2456681
北緯 136度8660083

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

池下駅(地価相場 305,000円/㎡)西春駅(地価相場 240,000円/㎡)今池駅(地価相場 220,000円/㎡)覚王山駅(地価相場 305,000円/㎡)千種駅(地価相場 254,000円/㎡)徳重・名古屋芸大駅(地価相場 219,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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