愛知県名古屋市守山区小幡南２丁目７０４番外(小幡駅・西春駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


147,000円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市守山区小幡南２丁目７０４番外(愛知県北名古屋市小幡南２−７−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を147,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市守山区小幡南２丁目７０４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市守山区小幡南２丁目７０４番外
住居表示小幡南２−７−５
価格147,000円/㎡
交通施設、距離小幡、500m
地積119㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今枝祥晃氏による調査レポート

不動産鑑定士今枝祥晃
価格147,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地需要に顕著な変化を及ぼす特段の変動要因はない。小幡駅を最寄駅とする住宅地域は特に需要が旺盛であることも従来どおりである。
地域要因の将来予測概ね熟成した住宅地域であるため、今後とも大きな環境変化なくして推移するものと予測する。小幡駅より徒歩圏内の住宅地域は需要が旺盛であるため、地価は上昇基調が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は名鉄瀬戸線各駅を最寄駅とする守山区内の住宅地域。需要者の中心は守山区内や周辺市域の在住者であり、市外からの転入者も見受けられる。既成の住宅地域であるため、大規模な宅地供給はなく、ミニ開発が供給の中心である。小幡駅から徒歩圏内の界隈は守山区内でも需要の旺盛な住宅地域であるため、需給の程度は堅調である。土地は150㎡程度で2000万円∼2200万円程度、新築戸建住宅は3500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因守山区内住宅地の取引価格は名鉄瀬戸線各駅から徒歩圏内の地域では上昇傾向にあるが、全般的には概ね横ばい傾向で推移している。

角谷英之氏による調査レポート

不動産鑑定士角谷英之
価格147,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、地価に影響を与える目立った地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測小幡駅への接近性が良好で需要が強い地域であるが、既成住宅地域として概ね熟成しており、供給物件が少なく、特段の変動要因は見られないことから当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、守山区及び隣接する尾張旭市の西部、名東区の北部を含む住宅地域である。需要者の中心は、住宅を取得する一次取得者層を主としたエンドユーザーであり、名鉄瀬戸線駅への接近性を反映して需要は比較的堅調である。また、建売住宅の分譲を目的とする不動産業者の素地取得もみられる。中心となる価格帯は土地価額（更地）で1000万円台後半から2000万円台半ば、新築の戸建住宅で4000万円台前半までと把握される。
一般的要因名鉄瀬戸線沿線地域及び志段味地区の区画整理内を中心に、住宅地に対する需要は堅調で、地価は安定している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2456681
北緯 136度8660083

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小幡駅(地価相場 133,000円/㎡)西春駅(地価相場 240,000円/㎡)瓢箪山駅(地価相場 144,500円/㎡)徳重・名古屋芸大駅(地価相場 219,500円/㎡)喜多山駅(地価相場 135,500円/㎡)守山自衛隊前駅(地価相場 142,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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